El resultado del referéndum británico sobre la membresía europea ha sido una sorpresa que pocos habían previsto y sus efectos se han notado en la eurozona y más allá. Provocó la dimisión del primer ministro del Reino Unido y una caída repentina del valor de la moneda y la Bolsa.
En las semanas siguientes, las operaciones inmobiliarias se paralizaron mientras los inversores renegociaban acuerdos o se retiraban del todo. La pausa era inevitable en plena conmoción política más que económica. Unos cuantos contratos siguieron adelante aunque a precios reducidos y con estructuras de protección.
Mientras las aguas vuelven a su cauce, es cada vez más obvio que los efectos eran menores de lo esperado y los mercados han soportado la incertidumbre política con una resistencia asombrosa. Desde el referéndum, los mercados financieros se han recuperado en general y la volatilidad ha disminuido.
El panorama a largo plazo del mercado no está claro y hay que ser precavidos porque la incertidumbre sigue siendo importante respecto al proceso de salida de la UE y sus repercusiones. Aun así, el repunte parece indicar que los efectos no serán suficientes como para modificar fundamentalmente las bases positivas subyacentes de los mercados inmobiliarios en el Reino Unido y en toda la eurozona.
La economía británica tiene bastante aguante. Ya se ha instaurado un nuevo gobierno y el Banco Central ha ofrecido varios paquetes de estímulo. El bajón de la moneda debería apoyar a las exportaciones y ha ayudado a atraer inversiones. En Europa, la política monetaria y un mercado laboral mejorado deberían seguir sosteniendo la economía.
Se prevé que las condiciones económicas mejoren cuando se disipe la incertidumbre, aunque los tipos de interés suban para abordar posibles presiones inflacionistas, y el pronóstico para el mercado inmobiliario sigue siendo positivo porque la escasez de la oferta no va a desaparecer a medio plazo.
Mientras que el mercado de inversión ha observado un cambio del pánico a más confianza con el tiempo, el mercado de alquiler ha vivido una dinámica distinta. La previsión del sector inmobiliario es positiva por los niveles de actividad y volúmenes de operación, que apuntan a una confianza generalizada en la economía.
Hay una sólida base de apetito global de rendimiento y activos inmobiliarios. En consecuencia, los bienes inmobiliarios aumentarán su atractivo frente a otros activos como la renta fija o el capital, sobre la base de la política monetaria y una curva de rendimiento que se aplana.
La moneda debilitada ha aumentado el atractivo inmobiliario y el referéndum se suma a las presiones de inversiones clave. Aunque la incertidumbre que rodea al Brexit afectará a la confianza de los inversores, el mercado cuenta con una amplia base de inversores. Dado que la recuperación de la economía está previsto que siga, se espera que la inversión inmobiliaria continúe siendo atractiva.
Volumen de inversión de Reino Unido
El mercado ya estaba sufriendo una desaceleración debido al crecimiento de doble dígito de años recientes. El referendum acentuará esta ralentización.
Source: LSH Research, Property Data, Property Archive
Oportunidad en la adversidad
Una corrección en el precio de los activos aportará atractivas oportunidades de inversión. En un entorno de creciente incertidumbre y préstamos más conservadores, el enfoque se pondrá seguramente en las clases de activos básicos que se consideran los más resistentes. Eso crea oportunidades de estrategias de inversión contra-cíclica aprovechando la desarticulación de los mercados de capitales.
El mercado ya estaba aminorando respecto al crecimiento fuerte de dos cifras de los últimos años. El referéndum debería acentuar la ralentización. Eso colocará más presiones al alza a los rendimientos y reducirá el crecimiento del alquiler, especialmente en sectores más dependientes de la UE, como las oficinas de Londres.
El mercado de oficinas de Londres se ha visto afectado, aunque menos de lo previsto. Los servicios financieros de Londres tienen un público global al que afecta solo en parte el referéndum. La city sigue disfrutando de varias ventajas estructurales en estos mercados que no se van a esfumar.
El referéndum retrasará en parte la actividad y el Reino Unido se verá menos favorecido por algunos inversores e inquilinos, mientras otros lugares de Europa ganan a su costa. A corto plazo, el resultado afectará probablemente a la actividad más que a los valores, al estar estos últimos apoyados por una oferta limitada y tipos de interés más bajos.
Otras ciudades europeas se propondrán mejorar su posición de centro financiero pero es improbable que emerja una de ellas. Por el contrario, los puestos de trabajo que podrían abandonar Londres se dispersarán por una serie de ciudades europeas. Dublín, Frankfurt, París y Ámsterdam podrían beneficiarse de ello.
Los créditos serán seguramente más conservadores y los costes podrían aumentar, con un mercado del crédito a dos niveles más pronunciados que favorezca las oportunidades básicas. Aun así, los bancos seguirán estando presionados para prestar por los bancos centrales y también por los propietarios. Los bancos probablemente apliquen una prima adicional de riesgo en sus diferenciales cuando presten a bienes no básicos.
Un periodo de incertidumbre con liquidez reducida se centrará más en la estabilidad del capital a largo plazo y la deuda. Cuando los bancos reduzcan los índices de préstamo y redirijan los fondos hacia bienes básicos, la oportunidad que parece suscitar el acuerdo entre los observadores es que los prestamistas alternativos e inversores de capital llenen el vacío de la financiación que ha dejado la estructura de capital.
El sector residencial general debería continuar ofreciendo un crecimiento atractivo del precio mientras la población sigue creciendo, independientemente de la migración y los requisitos legales a la oferta, que siguen sin recibir atención. La pausa debería ofrecer oportunidades de adquirir emplazamientos de desarrollo en proyectos residenciales en superficies atractivas de tierra. Además, el mercado residencial se beneficia de cambios estructurales acentuados por el Brexit. La incertidumbre se espera que afecte a la disponibilidad de comprar y resulte en la caída de los volúmenes de operación. La demanda debe empujarse hacia el sector del alquiler privado, que cada vez se convertirá más en una alternativa atractiva tanto para compradores como para inversores institucionales que buscan rentas actuales y apreciación de capital.
La inversión en Europa podría centrarse en activos estabilizados en mercados básicos y potencialmente redirigir el capital desde ciudades secundarias de mayor rendimiento. Los mercados centrales podrían enfrentarse a una mayor demanda generalizada a medida que la incertidumbre y la flexibilización cuantitativa impulsen a los compradores y reduzcan los rendimientos principales.
En consecuencia, los precios podrían ser más atractivos en los mercados europeos secundarios de mayor crecimiento, que en algunos casos ya operan por encima de sus diferenciales medios históricos respecto a los mercados principales y también está previsto un aumento de los ingresos.
El FTSE 100 se ha beneficiado de la caída de la libra tras el sí al brexit debido a que muchas empresas internacionales cuyas acciones se comercializan en el Reino Unido se beneficiarán de ello.
El índice FTSE 250, sin embargo, se ha visto arrastrado por el FTSE 100 desde el Brexit. Esto se debe a que las ganancias de una libra más débil se han visto contrarrestadas por los temores de las fortunas de las empresas centradas en Reino Unido.
Source: Bank of England, Financial Times, BBC
Mantener la calma y seguir adelante
La salida del Reino Unido de la UE es un proceso de varios años y por esa razón es demasiado pronto para desestimar el Brexit como un no suceso. Las repercusiones totales para el mercado económico y financiero no se manifestarán hasta los próximos trimestres y años. Sigue siendo demasiado pronto para valorar las implicaciones económicas del Brexit.
Aun así, el efecto de la votación fue leve y muchos mercados se han recuperado a unos niveles más altos que antes del voto. Aunque el Brexit seguirá trayendo volatilidad a los mercados, con el tiempo se reducirá. Las condiciones económicas se espera que mejoren cuando se esfume la incertidumbre. Los principales motores de la recuperación deberían seguir apoyando el crecimiento.
La creciente desarticulación de los mercados de capital y el endurecimiento de las normas del crédito han supuesto notables oportunidades para los inversores con experiencia en desarrollo y construcción, acceso al capital y hojas de balance sólidas. Siempre que haya un plan de negocio a largo plazo y bastante flexibilidad, el resultado del referéndum ha creado un contexto apto para el despliegue de capital en estrategias contra-cíclicas a largo plazo con rendimientos atractivos ajustados al riesgo.