El desarrollo urbano ha vuelto a ocupar la vanguardia de la agenda de inversiones, a medida que las ciudades de todo el mundo optan por participar con el sector privado en el desarrollo de enclaves urbanos a gran escala y transformar sus barrios. La reestructuración urbana continua la impulsa la desindustrialización de los barrios centrales, la evolución demográfica y el cambio de preferencias vitales, que cada vez centra más la atención de los planificadores y promotores en el redesarrollo integrado de las zonas urbanas céntricas.
Los gobiernos locales valoran cada vez más los proyectos urbanos a gran escala porque mejoran la competitividad de las ciudades y contribuyen a atraer el talento mediante una ordenación y diseño urbanos que crean espacios sociales vibrantes, ofrecen servicios innovadores y una oferta colectiva de conectividad.
La mayor densidad que rodea los núcleos de transporte mejora el uso sostenible de la infraestructura urbana y reequilibra las regiones metropolitanas. Además, ofrece una oportunidad de “capturar” una cuota del aumento incremental del valor del suelo para generar flujos de ingresos a largo plazo, financiar mejoras en infraestructuras y proporcionar servicios urbanos y viviendas asequibles.
El cambio político incesante hacia el desarrollo urbano también crea un reajuste estructural en el sector inmobiliario y de la construcción. Los promotores inmobiliarios se centran cada vez más en ubicaciones urbanas, en vez de suburbanas, por la barrera más alta de entrada, la garantía de la propiedad y los plazos más cortos de predesarrollo.
Los proyectos urbanos buscan adaptarse a las nuevas tipologías comerciales y residenciales, moldeadas por las nuevas tecnologías de la “economía compartida” y la mayor movilidad y conectividad de los primeros compradores mediante una combinación innovadora de usos, espacios sociales y construcción sostenible. La mayor escala de los proyectos suele exigir un desarrollo escalonado en plazos más largos, a menudo en colaboración con las autoridades locales a través de marcos contractuales complejos y mecanismos de incentivación que acomoden intereses en conflicto.
Los gestores de activos y mercados de capital también buscan cada vez más oportunidades de invertir en el desarrollo urbano. Las estrategias de inversión se centran en “ganar” ciudades y “ampliar” barrios, con el mandato de financiar nuevos tipos de activos, como el sector minorista urbano, el sector residencial privado de alquiler y los proyectos hoteleros que ofrecen beneficios “ajustados al riesgo”, capitalizando la ubicación de áreas urbanas densas y la conectividad de los focos de transporte. Las estructuras de capital y productos financieros están cada vez más adaptadas a los requisitos de financiación de desarrollos de gran escala, en especial la necesidad de una inversión inicial importante en infraestructuras urbanas, el aumento incremental del valor del suelo y la inclusión de viviendas asequibles.
La naturaleza multifacética de estos proyectos impulsa nuevas formas de colaboración entre el sector público y privado, y crea un nuevo enfoque integrado para el diseño, la construcción, la financiación y la operación de planificaciones urbanísticas e infraestructuras a gran escala. Las fronteras tradicionales entre el sector público y privado, y entre asesores y directores, se difuminan a medida que sus funciones se vuelven interdependientes en virtud de la mejoría de sus capacidades de planificación y prestación. Estos nuevos tipos de proyectos contienen requisitos de planificación y financiación que solo pueden abordarse mediante un modelo integrado de planificación y prestación, que exige a los funcionarios, asesores, promotores e inversores la búsqueda proactiva de una planificación y prestación común de proyectos urbanos a gran escala.
Este planteamiento integrado exige la definición de una “visión” y la inversión en un marco regulatorio y unas infraestructuras que creen las condiciones de certidumbre necesarias para fomentar la inversión privada. La colaboración en las fases inicial y final de un proyecto ayuda a maximizar su valor, y reduce los riesgos financieros y programáticos. Los marcos contractuales deben sintonizar los intereses mediante estructuras que distribuyan los costes y beneficios con el tiempo, con incentivos de final de ciclo, y ofrezcan beneficios de mercado al capital y ventajas al público. Los promotores deben crear activos de grado de inversión que los inversores institucionales puedan garantizar basándose en el entendimiento de cualquier riesgo previo al desarrollo, garantía de título y financiación basada en beneficios “ajustados al riesgo”, y la disponibilidad de financiación.
Dados los continuos cambios estructurales de la planificación urbana y el mercado inmobiliario más amplio, existe una oportunidad incomparable de transformar los barrios mediante proyectos a gran escala para crear ciudades más prósperas y sostenibles. La planificación integrada y los modelos de prestación basados en un enfoque colaborativo son los que están mejor situados para afrontar los desafíos que entrañan estos proyectos.
En el fondo, la elección de la ciudad como lugar de inversión puede ser una inversión en la ciudad en sí.
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