Durante los últimos años, Rusia ha ido perdiendo interés entre los inversores inmobiliarios internacionales. Con un rublo debilitado y una creciente falta de liquidez, el sector inmobiliario está atravesando una situación complicada debido a la falta de transparencia en sus transacciones, unido a unos derechos sobre la propiedad complicados y unas concesiones de permisos poco predecibles. Por otra parte, las últimas sanciones impuestas no han hecho más que incrementar la incertidumbre geopolítica. ¿Qué efectos tendrá esto sobre el mercado inmobiliario en Rusia?
Desde comienzos de 2000 hasta 2007, Rusia experimentó un enorme boom económico que resultó en un florecimiento del mercado inmobiliario. Ejemplo de esto, es que el mercado inmobiliario primario creció en un 362%. En 2009, Rusia se sumió en su más profunda recesión en 15 años, con una caída en picado del PIB del 7,8%. Aunque en años sucesivos hasta 2013 se produjo una recuperación del 12,2%, seguidas en los dos años sucesivos, de una nueva caída del 1,9%. Mientras se mantiene la idea de que los principales factores que afectan a la economía rusa son debidos a la caída del precio de los productos y a las sanciones económicas, la realidad es que hay otros factores claves de gran repercusión.
La crisis financiera del año 2008 acabó con la mayoría de los inversores extranjeros y arrastró consigo un número significativo de inversores locales. Las carteras de propiedades inmobiliarias en situación delicada cayeron en manos de los bancos, los cuales acabaron asumiendo el rol de propietarios o promotores. Como la demanda de espacios residenciales nuevos y comerciales se mantuvo estable, continuaron las inversiones locales de más bajo nivel. Así, hacia 2009, mientras el rublo se recuperaba rápidamente, la situación del sector inmobiliario se mantuvo.
Federación rusa: Previsión del PIB
Fuente: IMF, EIA
Los expertos opinan que no se espera que la crisis actual mejore en un futuro próximo. El PIB del 2015 se ha contraído desde el -3,5% al -3,9% y se prevé que se reduzca entre un 1,5y un 1,8% este año. El sector de la construcción ha caído un 11% en 2015, la producción industrial y las inversiones han caído un -3,3% y -8,8%, respectivamente. Se espera que estos sectores se mantengan en valores negativos o cerca del 0% en 2016, con una producción industrial cercana al 0,5% y una inversión del -1,2%. Si bien es cierto que nadie puede predecir los siguientes movimientos del tablero geopolítico, las posibilidades de una solución rápida, parecen bajas.
Con la caída drástica del rublo, se observó una subida importante del mercado residencial a finales del 2014 seguido de un estancamiento durante todo el 2015 y ahora, con el mercado en su punto más bajo. Los precios de venta en dólares se han reducido a la mitad, pero se mantienen en rublos (aunque a los compradores se les puede conceder descuentos importantes dependiendo de la clase de propiedad). Sin previsión de crecimiento económico en los próximos años, los precios que florecieron durante los años de record en los precios del petróleo ahora son difíciles de mantener y parece inevitable un ajuste severo.
En el mercado inmobiliario comercial existe una situación similar. Los propietarios de los principales edificios y centros comerciales prefieren mantener espacios sin ocupar, en lugar de reconocer la nueva realidad del mercado, esforzándose por mantener los futuros valores de inversión en vez de generar ingresos y servicios de deuda. Los propietarios de propiedades menos institucionales son, por norma general, más flexibles y se están adaptando rápidamente. La pregunta es ¿cuándo estará preparado el resto del mercado para aceptar la nueva realidad? O mejor dicho, ¿cuándo se lo permitirán sus acreedores? ¿Quién está preparado para hacer reventar la burbuja?
Rusia: RUB vs precio del petróleo
Un descenso en la escala indica la depreciación del RUB.
Fuente: IMF, EIA
Cuando esto ocurra, se espera que las transacciones comiencen a fluir, aunque la cuestión principal es que no se espera que el “bienestar” del consumidor y la actividad comercial no fluyan tan fácilmente. Si se tratara de una desaceleración económica “típica” en Rusia, el planteamiento más rápido y fácil sería “comprar bajo” y sentar las bases para un crecimiento más rápido en el futuro. Sin embargo, al no tratarse de otra recesión económica cíclica, sólo los inversores locales con más fuerza y experiencia conseguirán alcanzar los niveles de cash flow necesarios.
Rusia sigue encabezando la lista de los mercados con más potencial de Europa, con una población superior a los 140 millones y una importante necesidad de modernización a gran escala. Existen muchas oportunidades tanto para los inversores de alto como bajo riesgo, en todos los mercados, especialmente en proyectos de recuperación de terrenos contaminados. Mientras la confianza a día de hoy está en horas bajas y el futuro es difícil de predecir, los resultados y las oportunidades de inversión en el mercado ruso dan señales de que hay luz al final del túnel.
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