Construction Management – effektives Risikomanagement für Bauprojekte

Construction Management hat für verschiedene Menschen verschiedene Bedeutungen. Was also versteht man unter Construction Management, das auch als CM bezeichnet wird? Nun, Construction Management oder CM ist ganz einfach eine Methodik zur Abwicklung eines Bauprojekts, d. h. es ist eigentlich eine Vergabestrategie. Bei den Entscheidungen bezüglich der Vergabe für ein Projekt gilt es, viele wichtige Faktoren zu berücksichtigen. Der Hauptunterschied zwischen CM und herkömmlichen Vergabemethoden ist, dass CM dem Kunden Zeit und Geld spart, mehr Flexibilität und bessere Projektsteuerung bietet und dadurch letztendlich Risiken minimiert.

Die nachfolgende Tabelle enthält eine Gegenüberstellung typischer Vergabemethoden
und ihrer Merkmale:

Merkmale	Traditionell	D & B (Planung und Bau)	Mgt. Con (Management Consulting)	Con. Mgt. (Construction Management)
1. Vielfältige Zuständigkeiten	Moderat	Begrenzt	Groß	Groß
2. Größe des zur Kostenprüfung verfügbaren Markts	Moderat	Früh	Moderat	Groß
3. Zeitpunkt der Kostensicherheit	Moderte	Früh	Spät	Spät
4. Frühzeitige Präzision der Kundenbedürfnisse erforderlich	Nein	Ja	Nein	Nein
5. Mobilisierung	Langsam	Schnell	Schnell	Schnell
6. Flexibilität bei der Änderungsumsetzung	Angemessen	Begrenzt	Angemessen	Gut
7. Verfügbarkeit anerkannter Standarddokumentation	Ja	Ja	Ja	Ja
8. Möglichkeit zur allmählichen Angebotserarbeitung	Angemessen	Begrenzt	Angemessen	Gut
9. Möglichkeit der Kostenüberwachung	Gut	Schlecht	Angemessen	Gut
10. Berücksichtigung von Baufachwissen in der Planung	Moderat	Gut	Gut	Gut
11. Pflege von Programmen zur Entwurfserstellung	Schlecht	Gut	Gut	Gut
12. Einfluss auf die Wahl der Auftragnehmer für einzelne Gewerke	Begrenzt	Fehlt	Gut	Gut
13. Möglichkeit zur Prüfung der Qualität von Materialien und Verarbeitung	Moderat	Moderat	Moderat	Gut
14. Möglichkeit des Auftragnehmers zur Ausnutzung des Cashflows	Ja	Ja	Ja	Nein
15. Konfliktpotenzial	High	Moderat	Moderat	Minimal

Bei der traditionellen Methode werden die Gewerke für einen vorab festgelegten Umfang vergeben (d. h. der Entwurf wird vor der Ausschreibung vom Team des Kunden fertig gestellt). Der ausgewählte Auftragnehmer wird dann mit der Ausführung der Gewerke beauftragt. Normalerweise beauftragt der Kunde eine Projektmanagementfirma mit der Überwachung des Planungsprozesses und der Bauleitung vor Ort auf der Baustelle.

Ein Construction Manager dagegen wird, in der Regel gegen Bezahlung eines Honorars, beauftragt, den Entwurf und den Bau zu planen und zu koordinieren und die Realisierbarkeit des Entwurfs zu verbessern. Die Vergabe im Rahmen des CM gilt allgemein als „Schnellverfahren“. Die Projektdauer verkürzt sich, da Planung und Bau überlappen. Sobald der Entwurf und die dazugehörige Spezifikation im Wesentlichen fertiggestellt sind, beginnt das Arbeitspaket. So gewinnt man mehr Flexibilität und kann sich später beim Bau auf die ordnungsgemäße Lieferung der wichtigen Elemente, wie z. B. der Fassade, der Haustechnik und der architektonischen Oberflächen konzentrieren. Ein professionelles CM-Team arbeitet eng mit dem Planungsteam zusammen und berät die Kunden in allen Aspekten der Realisierbarkeit, die sich auf die Bauzeit und die -kosten auswirken können. Damit sorgt das CM für eine bessere Abwicklung und mehr Wirtschaftlichkeit der Projekte.

Zeitplan Vergleich Traditionell vs CM Bauprozess

Mögliche Verzögerungen bei der traditionellen Vergabe entstehen in der Regel durch Änderungen oder Verfeinerungen des Entwurfs, die vom Kunden oder dem Planungsteam realisiert werden. Das CM verringert diese Verzögerungen auf natürliche Art und Weise, da wichtige endgültige Entscheidungen erst nach und nach mit Vergabe der einzelnen Arbeitspakete getroffen werden. Auch Anweisungen vor Ort auf der Baustelle, die dazu dienen, Änderungen zu klären, zu modifizieren oder entsprechend zu berücksichtigen, können zu Verzögerungen führen. Das CM gibt den Projektverantwortlichen mehr Zeit für Entscheidungen über wichtige Arbeitspakete, wobei Kosten und Dauer bei Erhalt der Angebote flexibel an die Erwartungen der Kunden angepasst werden können. Auch die Beteiligung spezialisierter Unterauftragnehmer im Planungsverfahren kann Mehrwert bieten und in manchen Fällen sogar die Kosten des Kunden reduzieren.

Die Kommunikation zwischen den Kunden und den mit der Ausführung der einzelnen Arbeitspakete betrauten Auftragnehmer erfolgt im CM direkter als bei den eher traditionellen Methoden. Die Kunden können schnelle Entscheidungen fällen, die unmittelbar umgesetzt werden können. Damit lassen sich Probleme auf der Baustelle leichter vorhersehen. Außerdem sorgt dies, dank der engeren Zusammenarbeit aller beteiligten Parteien, für mehr Kostensicherheit bei Änderungen im Entwurf oder in der Abwicklung. Das CM bietet Flexibilität und Projektsteuerung. Für Kunden mit Eilprojekten ist dies von wesentlicher Bedeutung, denn so können die Entscheidungsfindung und das Risikomanagement auf die einzelnen Schritte der Bauabwicklung konzentriert werden.

Die nachfolgende Abbildung zeigt beispielhaft die Beziehungen zwischen dem Vertragsmanagement und dem Top Management.

Construction Management Organigramm – Vertragsbeziehungen

Managementbeziehungen – Beziehungen zum oberen Management

CM bietet ein Management Team um die Planer und Auftragnehmer zu betreuen sowie die Organisation um die Kontrollaktivitäten im Interesse des Kunden auszuführen

Die Auftragnehmer unterzeichnen die Verträge für die einzelnen Arbeitspakete direkt mit dem Kunden. Die Auswahl und Beauftragung der bauausführenden Firmen für die einzelnen Arbeitspakete erfolgt vollständig transparent und stets unter der Kontrolle des Kunden. Die Bewertung der Auftragnehmer erfolgt dabei nicht allein nach dem Preis, sondern beruht auf verschiedenen Faktoren, u. a. Sicherheit, Qualität und Erfahrung. CM reduziert Abweichungen und die damit verbundenen Kostenerhöhungen auf ein Minimum, denn der Entwurf für das Gesamtprojekt muss nicht von Anfang an fertig sein.

Da jedes Arbeitspaket separat vergeben wird, kann der Projektentwurf während des Baus weiter entwickelt werden. So lassen sich nach Vergabe des ersten Arbeitspakets die Arbeitskräfte schnell mobilisieren und die Arbeit vor Ort auf der Baustelle kann schnell aufgenommen werden. Das CM-Team prüft die Pläne und reduziert dadurch auch die Risiken für das Planungsteam und den Kunden. CM ist für den Kunden insgesamt methodischer, leichter durchzuführen, berechenbarer und weniger risikobehaftet. Die sorgfältige Auswahl der Auftragnehmer für die wichtigsten Gewerke sorgt für das richtige Gleichgewicht von Kosten und Qualität. Besonders wichtig ist dies bei den Fassaden und der Haustechnik, gilt aber in gleichem Maße für das Gebäude an sich und die Oberflächen. Da die Verträge für die Arbeitspakete in der Regel kurz vor Arbeitsbeginn abgeschlossen werden, sind Festpreisangebote möglich, die häufig viel wirtschaftlicher sind als Angebote, die mehrere Monate oder sogar Jahre vorab abgegeben werden.

Bei Projekten mit einer Laufzeit von mehreren Jahren muss der Kunde somit nicht alles zu Beginn des Projekts festlegen, sondern kann auch technische Innovationen nutzen und sicherstellen, dass die neueste Ausstattung eingebaut wird.

Baukosten Aufgliederung Vergleich Traditionell vs CM

Kopfzerbrechen bereitet vielen Kunden, dass bei CM-Projekten die endgültigen Kosten nicht von Anfang an festgelegt sind, sondern erst nach Vergabe des letzten Pakets sicher beziffert werden können. Hier ist entgegenzuhalten, dass die Flexibilität, den Entwurf im Rahmen eines CM entwickeln zu können und so volle Kontrolle über die Arbeitspakete zu haben, immer wieder zu beträchtlichen Einsparungen gegenüber den traditionellen Vergabewegen führt.

Die Komplexität von Bauprojekten steigt mit ihrer Größe und den mit ihnen verbundenen technischen Herausforderungen. CM bringt die Interessen der Bauabwicklung mit den Interessen der Kunden in Einklang und ermöglicht Kunden so während der gesamten Bauabwicklung aufgeklärtere und pünktlichere Entscheidungen.

CM verbindet die Erfahrung, Weisheit, Kreativität und technischen Fähigkeiten der für den Entwurf und die Bauabwicklung zuständigen Teams und bietet den Kunden damit beträchtlichen Mehrwert. Vollständige Steuerung und optimale Koordination von Planung und Bau in einer partnerschaftlichen Umgebung geprägt von gegenseitigem Vertrauen und Teamarbeit hat für verschiedene Menschen unterschiedliche Bedeutung. Für Kunden bedeutet es jedoch vor allem Eines: erfolgreiche Projekte.