Obwohl der wirtschaftliche Druck in weiten Teilen der Eurozone zu spüren ist, hält das Phänomen des deutschen Immobilieninvestmentmarkts unvermindert an.
Durch den Mangel an Angeboten und damit an Liquidität in den wichtigen Core- und Core-Plus-Segmenten der sieben großen Wirtschaftszentren Deutschlands ist es insbesondere für ausländische Investoren schwer, sich einen Vorteil gegenüber den wichtigen lokalen Playern zu erkämpfen. Inländische Investoren können mit lokalen Netzwerken, Know-how und schnellen Abschlüssen ihr Portfolio ausbauen. Dies gilt insbesondere für die nicht-traditionellen Asset-Klassen und weniger populären Standorte. Je schwieriger ein Abschluss, umso geringer das Interesse ausländischer Investoren.
Die Preise ziehen in allen Asset-Klassen an, von Portfoliotransaktionen bis zu eigenständigen Sale-and-Leaseback-Lösungen und traditionelleren Produkten. Angesichts des perfekten Sturms, verursacht durch das Zusammentreffen von Eigenmittelüberschuss, billiger und frei verfügbarer Schuldenfinanzierung und einem knappen Angebot, kommt dies sicher nicht überraschend.
Transaktionen mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit. Aber auch bei Hotelimmobilien steigt das Transaktionsvolumen. Die Gründe hierfür sind vor allem die defensiven, cash-generierenden Merkmale der Vermögenswerte. In den ersten neun Monaten des Jahres 2016 verzeichnete der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien ein Transaktionsvolumen von 32,4 Mrd. €. Die beliebtesten Anlageobjekte im ersten Halbjahr 2016 waren Vier-Sterne-Hotels mit einem Transaktionsvolumen von über 1 Mrd. €. Transaktionen im Logistikbereich zeigen auch weiterhin eine eindrucksvolle Wachstumsrate. Hauptgrund hierfür ist die wachsende Bedeutung des E-Commerce. Diese wirkt sich positiv auf die gesamte Asset-Klasse aus, von den traditionellen größeren Immobilien an bedeutenden regionalen Drehkreuzen bis zu kleineren Flachlagern eventuell mit Cross-Docking. Die wachsende Popularität kombiniert mit dem ungezügelten Appetit der Investoren setzen den Logistikmarkt unter Druck. Insbesondere Neubauten sind an den beliebten Drehkreuzen schwer zu finden. Daher setzen Investoren höher in der Risikokurve an und engagieren sich zunehmend bei der Entwicklung neuer Immobilienprojekte.
Transaktionsvolumen für Immobilien in Deutschland nach Gebrauchsart
* Hotels, Land, spezielle Immobilien
Angesichts des jüngsten beträchtlichen Wachstums von Unternehmen wie Amazon und DB Schenker bietet die Wirtschaftsmigration geringer ausgebildeten Kräften neue Möglichkeiten in einem Markt, in dem Amazon alleine mehr als zehntausend Arbeiter beschäftigt – Tendenz steigend. Neuere Berichte deuten darauf hin, dass sich das Investitionsvolumen in deutsche Industrie- und Logistikimmobilien in den ersten drei Quartalen von 2016 auf über 3,2 Mrd. € belief. Damit wird zum Jahresende bei den Investitionen ein neues Rekordniveau erwartet. Laut einer Einschätzung der Bundesvereinigung Logistik wird die Logistikbranche bei der Integration und Beschäftigung der neuen deutschen Bürger von großer Bedeutung sein. Sie wird dabei nicht nur eine wichtige soziologische Rolle erfüllen, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland anheizen, und das nicht nur im Immobiliensektor.
Das Argument, der Mindestlohn sei zu hoch, spielt in der Praxis eine untergeordnete Rolle. Dies gilt für Unternehmen, die Zuwanderer beschäftigen möchten, ebenso wie für Unternehmen, die dies nicht beabsichtigen. Die Hürden für neue Angebote im Bereich der Logistikimmobilien scheinen derzeit niedrig zu sein. Ob diese neuen Angebote insbesondere bei Sekundärprodukten zu rückläufigen Werten führen, oder ob die große Eigendynamik und die Resilienz des deutschen Investmentmarkts dies einfach problemlos bewältigen, wird sich erst im Laufe der Zeit zeigen.
Transaktionsvolumen für Immobilien in Deutschland
Sechs aufeinanderfolgende Wachstumsjahre und ein ungewöhnlich starker Endspurt des Jahres 2016 (mit zahlreichen großen Einzel- und Portfoliotransaktionen)
Was die zukünftige Entwicklung anbetrifft, so findet man kaum einen Bericht über die deutsche Wirtschaft, der nicht darauf eingeht, wie sich die jüngste Migrationsbewegung auf das starke und doch stabile Wirtschaftswachstum in Deutschland auswirkt und auswirken wird. Man geht jedoch übereinstimmend von einem weiterhin stabilen, wenn auch unspektakulären Wirtschaftswachstum aus. Der stabile Arbeitsmarkt und die niedrigen Ölpreise stärken auch weiterhin den privaten Konsum. Niedrige Zinsen und die anhaltende Nachfrage nach neuem Wohnraum regen die Bautätigkeit an.
Deutschland hat sich in den letzten Jahren ganz zweifellos signifikant verändert. Die Rahmenbedingungen jedoch bleiben die gleichen. Das Land entwickelt sich zwar weiter, bleibt aber fest im Herzen der europäischen Wirtschaft verankert, und die Immobilienbranche spielt dabei eine zentrale Rolle für den anhaltenden Wohlstand.