El fenómeno del mercado de inversión inmobiliaria alemán continúa inalterado pese a la presión económica que se percibe en toda la eurozona.
Dada la escasez de productos disponibles y la consiguiente liquidez de los tipos de activo importantes “core” y “core plus” en los siete grandes centros económicos de Alemania, a los inversores foráneos les cuesta especialmente ganar ventaja frente a los grandes actores locales. Las redes locales, los conocimientos y un enfoque hábil de la firma de acuerdos permiten a los inversores nacionales continuar con sus esfuerzos de ampliación de cartera, sobre todo de tipos de activos no tradicionales y ubicaciones menos populares. Cuanto más difícil sea un acuerdo, menos interesado estará el inversor no alemán.
Los precios se endurecen en general, ya sea en acuerdos de cartera, oportunidades aisladas de venta y arrendamiento posterior, o productos más tradicionales. No sorprende en absoluto dentro del peor escenario posible de superávit de capital, financiación de deuda barata y disponible, y escasez de producto.
Aunque las operaciones de activos de oficinas y minoristas mantienen su popularidad, las operaciones de inversión hotelera también son cada vez más frecuentes, principalmente por sus características defensivas y generadoras de efectivo. El mercado alemán de inversión comercial registró operaciones por valor de 32.400 millones de euros en los primeros seis meses de 2016. Los hoteles de cuatro estrellas encabezaron la lista en términos de inversiones, con un volumen de operaciones de más de mil millones de euros en los primeros seis meses. Las operaciones logísticas siguen creciendo a un ritmo impresionante, sobre todo debido a la importancia creciente del comercio electrónico, que afecta positivamente a esta clase de activo, desde las típicas instalaciones en los nodos regionales más grandes hasta el producto de poca altura más pequeño, incorporando tal vez el “cross-docking”. El mercado de logística está sometido a una presión inherente por su creciente popularidad, sumada al feroz apetito inversor. El producto de nueva construcción suele ser difícil de encontrar en los centros nodales más populares y por esa razón los inversores se implican más en los complejos nuevos en una fase anterior de la curva de riesgo.
Volumen de transacciones inmobiliarias según uso
* Hoteles, terrenos y usos singulares
Aunque las operaciones de activos de oficinas y minoristas mantienen su popularidad, las operaciones de inversión hotelera también son cada vez más frecuentes, principalmente por sus características defensivas y generadoras de efectivo. El mercado alemán de inversión comercial registró operaciones por valor de 32.400 millones de euros en los primeros seis meses de 2016. Los hoteles de cuatro estrellas encabezaron la lista en términos de inversiones, con un volumen de operaciones de más de mil millones de euros en los primeros seis meses. Las operaciones logísticas siguen creciendo a un ritmo impresionante, sobre todo debido a la importancia creciente del comercio electrónico, que afecta positivamente a esta clase de activo, desde las típicas instalaciones en los nodos regionales más grandes hasta el producto de poca altura más pequeño, incorporando tal vez el “cross-docking”. El mercado de logística está sometido a una presión inherente por su creciente popularidad, sumada al feroz apetito inversor. El producto de nueva construcción suele ser difícil de encontrar en los centros nodales más populares y por esa razón los inversores se implican más en los complejos nuevos en una fase anterior de la curva de riesgo.
Con la considerable expansión reciente de Amazon, DB Schenker y compañía, la migración económica alemana reciente ofrece nuevas oportunidades a los trabajadores poco cualificados en un mercado en el que Amazon por sí sola da trabajo a más de 10.000 personas y sigue creciendo. Los últimos informes indican más de 3.200 millones de euros en inversiones en el mercado industrial y logístico alemán en los tres primeros trimestres de 2016, y se prevén inversiones totales récord a final de año. Según una valoración de la asociación logística alemana (Bundesvereinigung Logistik), la logística ocupará un papel central en la integración y el empleo de la nueva demografía alemana, y ejercerá una función sociológica clave además de alimentar el desarrollo económico en todo el país y no solo en el sector inmobiliario.
Volumen de transacciones inmobiliarias en Alemania
Como se muestra en el gráfico, Alemania ha tenido un crecimiento consecutivo durante los últimos 6 años (2010 – 2016) y un repunte significativo a finales del 2016
A una escala práctica, la opinión de que el salario mínimo es demasiado alto se considera de poca importancia, tanto por las empresas que dicen estar dispuestas a aceptar a los nuevos residentes en el país como por aquellas que no piensan hacerlo. Por el momento, parece haber pocas barreras frente al suministro nuevo de producto logístico pero el tiempo dirá si este nuevo suministro suavizará los valores, especialmente con producto secundario, o si el impulso más amplio y la resiliencia del mercado inversor alemán lo asimilarán.
De cara al futuro, es difícil encontrar un informe sobre la economía alemana que no mencione el impacto que la emigración reciente ejerce y seguirá ejerciendo en el crecimiento fuerte y continuado de Alemania. Parece universalmente aceptado que el crecimiento económico seguirá siendo firme aunque no espectacular. El sólido mercado laboral y los precios bajos del petróleo siguen reforzando el consumo privado, mientras que los tipos bajos de interés y la necesidad continua de nuevas viviendas estimulan la construcción.
Alemania ha experimentado sin duda cambios importantes en los últimos años pero los fundamentos siguen intactos. A medida que el país evoluciona, permanece categóricamente en el corazón económico de Europa y el sector inmobiliario es un elemento fundamental de esta prosperidad continua.