Los fondos de inversión dedicados al desarrollo inmobiliario son un tipo de activo que pueden proporcionar una rentabilidad más atractiva a los inversores.
Los fondos de inversión dedicados al desarrollo inmobiliario urbano usan un tipo de activo que hoy en día está experimentando un crecimiento significativo además de un mayor nivel de internacionalización. Con el fin de generar a los inversores una rentabilidad atractiva ajustada al riesgo, estos fondos utilizan estructuras innovadoras de inversión y desarrollo para hacer de intermediarios entre las fuentes de capital internacionales y los proyectos locales de desarrollo urbanístico.
Basándose en dónde se encuentra cada mercado dentro del ciclo económico, los gestores de estos fondos trabajan para identificar las oportunidades que les brindan los desajustes de precio o la falta de liquidez. Posteriormente elaboran una estrategia de inversión, involucrando a inversores institucionales de cualquier parte del mundo. Una vez obtenidos los fondos y de acuerdo con un plan de inversión predefinido, el capital se reparte entre varios proyectos, normalmente en colaboración con promotores locales, centrándose en activos y mercados específicos.
Este sistema permite a los inversores seguir más de cerca los proyectos, además de aprovechar los conocimientos y experiencia profesional de los gestores, en un subsector objetivo del mercado inmobiliario sin necesidad de crear plataformas de inversión por cuenta propia. Por su parte, los promotores y actores locales disfrutan de una fuente de capital estable a largo plazo, una mejora crediticia, la experiencia de sus socios inversores y la garantía de una gestión dinamizada (u overlay).
En las ciudades, estos nuevos fondos de inversión están cobrando cada vez más importancia como impulsores de proyectos de desarrollo que abogan por el uso sostenible de la infraestructura urbana, creando oportunidades para moldear el futuro paisaje urbano. Con una visión única y global del desarrollo urbanístico, pueden influir en el crecimiento de las ciudades a través de los proyectos en los que eligen invertir.
Estructuras de inversión
Habitualmente, el responsable de gestionar, aconsejar y coinvertir en estos fondos, es un gestor especializado que sigue unos objetivos de inversión preestablecidos. Con el capital aportado, los inversores se hacen con una participación en cada proyecto, mientras que delegan en el gestor la mayoría de los objetivos de inversión. El ciclo de vida del fondo se divide en dos: la fase de inversión y el periodo de rendimientos, cuando los inversores recuperan su capital junto con los beneficios obtenidos.
Para asegurar que los intereses de todos los involucrados estén alineados, un inversor principal o fund sponsor proporcionará los conocidos como: activos de capital semilla. Por su parte, los gestores suelen recibir honorarios por gestión además de un bonus en caso de que el fondo supere los objetivos de rentabilidad preestablecidos.
En la mayoría de los casos, los acuerdos de este tipo toman forma de asociación temporal entre empresas, donde los socios locales son los responsables de implantar el plan de negocio. Cada parte aporta capital social y es habitual que haya una estructura de compensación diferenciada que refleje el capital invertido por cada socio, además de su participación activa en el proyecto.
Las propuestas presentadas por socios locales se seleccionan en base a unos criterios de inversión predefinidos. En general, se contempla el tipo de activo, la geografía y la rentabilidad objetiva ajustada al riesgo, calculada sobre unas estructuras de capitalización específicas. Es necesario llevar a cabo un análisis exhaustivo para determinar si las condiciones del mercado respaldan las suposiciones en las que se basa la propuesta. Los socios locales deben tener una trayectoria consolidada con experiencia en el mercado local y ser capaces de demostrar una situación financiera sólida, disponiendo de los recursos necesarios para llevar a cabo el plan de negocio.
Generando rentabilidad
Los gestores que buscan mayor rentabilidad en el desarrollo urbanístico deben ser capaces de identificar oportunidades en el mercado — dependiendo del momento en el ciclo económico — y aprovechar las situaciones donde exista falta de liquidez. Cualquier estrategia de inversión debe basarse en un proceso exhaustivo para encontrar, analizar, estructurar y ejecutar cada inversión en la que el fondo participa.
También es necesario investigar en profundidad el mercado y activos inmobiliarios para definir en cuáles de los subsectores es más probable conseguir un retorno atractivo. La capacidad por parte del fondo de crear unas herramientas de búsqueda propias puede ser determinante para acceder a los proyectos desde la fase inicial.
Los fondos deben seguir muy de cerca cada una de sus inversiones, gestionar el rendimiento, implantar estrategias de mejora y analizar de forma continua las oportunidades de salida.
Estos fondos de inversión dedicados al desarrollo inmobiliario urbano requieren de conocimientos muy especializados, además de un entorno multidisciplinar experto donde poder identificar, diseñar, construir y financiar sus proyectos.
Los gastos asociados al diseño de cada proyecto u oportunidad de inversión han de cubrirse, en pleno conocimiento de los riesgos y teniendo en cuenta la disponibilidad de financiación. Trabajar de forma colaborativa desde la fase inicial ayuda a maximizar el valor y reducir los riesgos, facilitando que se calcule con precisión el valor de cada terreno, basándose en los retornos estimados.
Colaborar con socios locales e invertir junto con distintos operadores especializados en diferentes tipos de activo, a lo largo de varios años y durante diferentes fases del ciclo económico, ayuda a mitigar los riesgos. Se requiere tiempo para desarrollar estas relaciones locales que van más allá que un mero intercambio de capital.
Los operadores locales suelen preferir socios inversores con una estrategia flexible, experiencia en los mercados locales y capacidad de colaborar con capital, mejora crediticia y conocimientos de desarrollo, lo cual se traduce en un tangible valor añadido para el proyecto.
Dando forma al desarrollo urbano
Los fondos de inversión dedicados al desarrollo inmobiliario urbano representan un tipo de activo innovador, capaz de generar una rentabilidad muy atractiva para los inversores institucionales. Los mejores, consiguen alinear los intereses de todos los involucrados y tienen una estrategia de inversión sólida, basada en la investigación exhaustiva e identificación de oportunidades según la fase del ciclo económico en el que se encuentra el mercado. Tanto para los inversores como para sus socios locales, un factor diferencial entre un fondo y otro, es la participación de un equipo multidisciplinar capaz de aportar valor durante todo el proceso.
Además, los gestores de estos fondos tienen una visión única y global del desarrollo urbanístico en los diferentes submercados. Si se incorporan al proceso de inversión los criterios de planificación urbana, estos fondos tendrán un potencial transformador, no solo para generar retornos de inversión sino también para influir en el crecimiento de las ciudades; estos pueden jugar un papel fundamental, asegurando un desarrollo urbanístico bien fundamentado y un uso sostenible de la infraestructura urbana.