Значение фразы «управление строительством» все понимают по-разному. Попробуем же разобраться, что именно представляет собой управление строительством. Простыми словами – это подход к реализации строительного проекта или иначе – стратегия закупки работ. При определении способов закупки работ для проекта необходимо учитывать многие важные факторы. Принципиальное отличие управления строительством от более традиционных методов закупки работ заключается в экономии времени и средств заказчиков, а также сокращении рисков за счет большей гибкости и контроля проекта.
Ниже приводится типовая схема закупки работ с соответствующими характеристиками:
| Характеристика | Традиц. | Прект. и строит. | Консульт. по управл. | Упр-е строит-м |
| 1. Диапазон ответственности | Средн. | Огранич. | Широкий | Широкий |
| 2. Размер рынка, который может использоваться для сравнения стоимости | Средн. | Ранняя | Средн. | Широкий |
| 3. Стадия определения сметы | Промежут. | Ранняя | Поздняя | Поздняя |
| 4. Предоставление заказчиком точного ТЗ на раннем этапе | Нет | Да | Нет | Нет |
| 5. Скорость мобилизации | Медл. | Быстрая | Быстрая | Быстрая |
| 6. Гибкость при внесении изменений | Достат. | Огранич. | Достат. | Хорошая |
| 7. Наличие официальной типовой документации | Да | Да | Да | Да |
| 8. Возможность постепенной подготовки предложений | Reasonable | Огранич. | Достат. | Хороший |
| 9. Возможности контроля стоимости | Хороший | Плохое | Достат. | Хороший |
| 10. Учет строительного опыта при проектировании | Средн. | Хороший | Хороший | Хороший |
| 11. Управление графиком проектирования | Плохое | Хороший | Хороший | Хороший |
| 12. Влияние на отбор подрядчиков по различным видам работ | Огранич. | Отсутств. | Хороший | Хороший |
| 13. Возможности контроля качества материалов и исполнения | Средн. | Средн. | Средн. | Хороший |
| 14. Возможность подрядчика распоряжаться денежными средствами | Да | Да | Да | Нет |
| 15. Предрасположенность к конфронтации | Высокая | Средн. | Средн. | Миним. |
В случае использования традиционной схемы закупка строительных работ производится в соответствии с определенным объемом (т.е. на основе проекта, разработанного стороной заказчика до проведения тендера) силами подрядчика, отобранного для производства работ. Компания, осуществляющая управление проектом, обычно назначается для ведения контроля за проектированием, представления интересов заказчика на объекте и наблюдением за исполнением обязанностей по договору строительного подряда.
Для управления строительством обычно выбирается специализированная компания для оказания платных услуг по планированию и координации проектных и строительных работ, а также совершенствованию технических возможностей реализации проекта. Реализация проекта по методу управления строительством широко известна как «параллельное проектирование и строительство», что означает ускоренные темпы реализации проекта за счет одновременного ведения проектных и строительных работ. Каждый субподрядчик приступает к работам сразу же после получения проектной документации и технического задания по своей части работ. Таким образом, заказчик получает дополнительное время для тщательной проработки наиболее важных составляющих проекта на более поздних этапах строительства, таких как фасады, инженерные системы и отделка. Профессиональная команда по управлению строительством совместно с проектной командой выдает заказчикам рекомендации по всем техническим аспектам, потенциально влияющим на сроки и бюджет проекта, в итоге добиваясь оптимизации работ и повышения рентабельности проекта.
Сравнительная таблица реализации проекта по традиционной схеме и при управлении строительством
Возможное продление сроков при использовании традиционной схемы строительства обычно вызвано внесением изменений или уточнений в проект со стороны заказчика или проектной команды. При участии управляющего строительством последствия таких изменений, как правило, сокращаются в рабочем порядке, поскольку ключевые окончательные решения могут приниматься постепенно по мере заключения договоров подряда. Аналогичным образом перенос сроков также может быть вызван полученными со стройплощадки указаниями о необходимости разъяснить, скорректировать или внести изменения. При этом схема управления строительством дает больше времени для принятия решений по ключевым видам работ, поскольку их стоимость и сроки могут быть скорректированы по получении тендерных предложений в соответствии с ожиданиями заказчика. Кроме того, привлечение специализированных субподрядчиков в процессе проектирования может в некоторых случаях принести дополнительные преимущества, а также сократить расходы заказчика.
При использовании метода управления строительством общение между заказчиками и подрядчиками по пакетам работ является более тесным, чем в случае применения традиционных способов закупки работ. Таким образом, заказчики имеют возможность быстро принимать решения, которые могут быть незамедлительно реализованы. Это позволяет лучше предвидеть возможные проблемы на объекте и повышает точность оценки стоимости изменений, вносимых при проектировании или строительстве, за счет более тесного взаимодействия со всеми заинтересованными сторонами. Управление строительством обеспечивает гибкость и контроль, которые так критически важны для заказчиков при параллельном проектировании и строительстве, позволяя сосредоточить внимание на процессах принятия решений и управления рисками на каждом этапе реализации проекта.
Ниже приводится типовой пример, показывающий взаимоотношения между руководителем строительства и высшим руководством.
Организационная схема управления строительством – Договорные отношения
Связи в руководящей команде – На уровне старшего руководства
Руководитель строительства организует команду по управлению для контроля работ проектировщиков и подрядчиков и обеспечивает организационную структуру для осуществления контроля от имени заказчика.
В контексте традиционной схемы ведения строительства с использованием стандартных положений и условий договора заказчик и его команда имеют мало возможностей для влияния на последовательность и сроки выполнения работ, поскольку обязанностью генерального подрядчика, как правило, является завершение работ к указанному сроку. В условиях управления строительством у заказчика и его команды есть возможность непосредственно влиять на длительность и последовательность работ. Они могут отбирать подрядчиков по пакетам работ с имеющимися в наличии ресурсами для ускорения работ, в случае если будет наблюдаться отставание от общего графика производства работ. В отличие от традиционной схемы команда по управлению строительством и заказчик могут напрямую влиять на графики строительства и закупок и контролировать их.
В случае если заказчику требуется нанять команду по управлению строительством, соответствующие затраты белее чем окупаются по сравнению с традиционной схемой, где генеральный подрядчик включает в стоимость своих услуг повышенные надбавки на прибыль, накладные расходы и риски. Поставщик услуг по управлению строительством назначается заказчиком и берет на себя функции, которые выполнял бы генеральный подрядчик при традиционной схеме, путем разбивки работ на отдельные, четко определенные пакеты. Руководитель строительства привлекается для выполнения возмездных услуг по договору, подразумевающему отсутствие какой-либо конфронтации. Договоры на пакеты работ заключаются непосредственно с заказчиком, а управление пакетами осуществляется командой по управлению строительством, уполномоченной заказчиком. В контексте управления строительством руководитель строительства проводит конкурс по каждому пакету работ, чтобы обеспечить наиболее выгодные условия для заказчика. Руководитель строительства всегда действует в интересах заказчика, обеспечивая, таким образом, прозрачность и гибкость всего процесса реализации проекта.
Договоры с подрядчиками по каждому пакету работ заключаются непосредственно с заказчиком. Заказчик также будет иметь возможность наблюдения и контроля за отбором и назначением подрядчиков по пакетам работ с оценкой, базирующейся на широком спектре критериев, включая безопасность, качество и опыт, а не только стоимость услуг. В случае управления строительством сокращается число изменений и связанных с ними затрат, поскольку эта схема не подразумевает обязательного завершения проектных работ для всего объекта до начала строительства.
Сравнение структуры расходов на строительство: традиционная схема и управление строительством
Договоры с подрядчиками по каждому пакету работ заключаются непосредственно с заказчиком. Заказчик также будет иметь возможность наблюдения и контроля за отбором и назначением подрядчиков по пакетам работ с оценкой, базирующейся на широком спектре критериев, включая безопасность, качество и опыт, а не только стоимость услуг. В случае управления строительством сокращается число изменений и связанных с ними затрат, поскольку эта схема не подразумевает обязательного завершения проектных работ для всего объекта до начала строительства.
Дальнейшая разработка проекта может продолжаться в ходе строительства по мере закупки каждого отдельного пакета работ; это обеспечивает возможность быстрой мобилизации и начала работ на строительной площадке сразу после заключения договора по первому пакету. Команда по управлению строительством, как правило, проверяет чертежи и таким образом также снижает риски проектной команды и заказчика. В целом управление строительством является более упорядоченным, удобным, предсказуемым и менее рискованным решением для заказчика. Оптимальное соотношение стоимости и качества достигается за счет тщательного отбора субподрядчиков для каждого ключевого вида работ; в особенности это касается работ по монтажу фасадов и инженерных систем здания, но также применимо к общестроительным и отделочным работам. Договоры по отдельным пакетам работ, как правило, заключаются непосредственно перед началом работ, что делает возможной подачу тендерных предложений с фиксированной ценой. Такой подход зачастую обеспечивает значительно более выгодные тендерные предложения по сравнению с теми, что были поданы раньше на несколько месяцев или даже лет.
В случае проектов длительностью в несколько лет заказчик также может воспользоваться преимуществами развития технологий, получая возможность установки новейших моделей оборудования вместо того, чтобы определять все параметры в самом начале проекта.
Часто обеспокоенность заказчиков связана с тем, что итоговая стоимость проекта, реализуемого на условиях управления строительством, неизвестна в самом начале проекта и точно определяется лишь после заключения договора по последнему пакету работ. Однако гибкость при разработке проекта при методе управления строительством и полный контроль над пакетами работ стабильно обеспечивают значительную экономию средств по сравнению с традиционными схемами генподряда.
Строительный процесс становится все более сложным по мере того, как увеличиваются масштабы и техническая сложность проектов. Поскольку управление строительством увязывает интересы реализации строительного проекта с интересами заказчика, заказчик имеет возможность принимать более обдуманные и своевременные решения в процессе реализации проекта.
Метод управления строительством объединяет опыт, знания, творческий подход и технические навыки команд по проектированию и реализации объекта, позволяя значительно повысить качество услуг, оказываемых заказчикам. Обеспечивается полный контроль и соответствие требованиям. Проектные и строительные работы, реализуемые в атмосфере сотрудничества при отсутствии какой-либо конфронтации, могут иметь разное значение для разных людей, однако для заказчиков они означают одну простую вещь: успешность проекта.