El “Construction Management” (CM) tiene significados distintos para cada persona. Entonces, ¿Qué es realmente el CM? Se trata simplemente de una metodología para la ejecución de proyectos de construcción y en efecto una estrategia de contratación. Existen factores importantes que se deben tener en cuenta a la hora de seleccionar la estrategia de contratación de un proyecto. En el CM, el factor diferenciador respecto a las vías de contratación más tradicionales, es el ahorro de tiempo y dinero por parte del cliente, así como la minimización de riesgos gracias a una mayor flexibilidad y control de proyectos.
A continuación se indica la vía típica de contratación y sus características asociadas:
| Merkmale | Tradicional | “Design & Built” | “Mgt. Construction” | “CM” |
| Diversidad de la responsabilidad | Moderado | Limitado | Grande | Grande |
| Volumen del mercado para el cual el coste puede ser verificado | Moderado | Temprana | Moderado | Grande |
| Certidumbre en la planificación de costes | Moderado | Temprana | Tardía | Tardía |
| Necesidad de que los requerimientos del cliente estén definidos desde el principio | No | Si | No | No |
| Velocidad de la movilización | Lenta | Rápida | Rápida | Rápida |
| Flexibilidad en implementar los cambios | Razonable | Limitado | Razonable | Buena |
| Existencia de documentación estandarizada | Si | Si | Si | Si |
| Habilidad para desarrollar progresivamente la propuesta | Razonable | Limitado | Razonable | Buena |
| Supervisión de costes | Buena | Pobre | Razonable | Buena |
| Incorporar el conocimiento constructivo al diseño | Moderado | Buena | Buena | Buena |
| Gestionar el programa de producción del diseño | Pobre | Buena | Buena | Buena |
| Influencia en la selección de contratistas | Limitado | Fehlt | Buena | Buena |
| Posibilidad de monitorizar la calidad de los materiales y mano de obra | Moderado | Moderado | Moderado | Buena |
| Oportunidad del contratista de mejorar el rendimiento de los flujos de tesorería | Si | Si | Si | No |
| Posibilidad de conflictos entre las distintas partes | Alto | Moderado | Moderado | Mínima |
Según el método tradicional, las obras de construcción se contratan a partir de un alcance definido (por ejemplo, un diseño realizado por el equipo del cliente antes de la licitación) y con un contratista asignado para ejecutar las obras. Normalmente se selecciona a una empresa de “Project Management” que supervise el proceso de diseño y represente al cliente en la obra gestionando el contrato de obra.
Por el contrario, al “Construction Manager” se le contrata como un profesional remunerado para programar y coordinar tanto el diseño como la construcción, mejorando la viabilidad constructiva del diseño. La contratación a través de la metodología del CM es conocida universalmente como “fast track” (vía rápida, en inglés) por su capacidad de reducir la duración de un proyecto mediante el solape de la fase de diseño y construcción. Cada paquete de trabajo comienza cuando el diseño y la especificación del elemento en cuestión están sustancialmente concluidos. Esto, en efecto, aporta más flexibilidad para centrarse en la ejecución de los aspectos fundamentales del diseño que son posteriores en el proceso de construcción, como son la fachada, las instalaciones y los acabados arquitectónicos. El equipo de CM trabaja codo con codo con los miembros del equipo de diseño para asesorar a los clientes sobre todos los aspectos de la viabilidad constructiva que puedan tener consecuencias de tiempo y coste, y por tanto puedan mejora la ejecución y viabilidad del proyecto.
Comparación del Programa de un Proyecto en la metodología tradicional vs el CM
Las posibles ampliaciones de plazo según la vía de contratación tradicional suelen deberse a modificaciones o mejoras del diseño efectuadas por el cliente o el equipo de diseño, y tienden a mitigarse de forma natural con la contratación de un equipo de CM, ya que las grandes decisiones finales pueden tomarse progresivamente durante la contratación de los paquetes de obra. Del mismo modo, instrucciones en obra para clarificar, modificar o admitir cambios del proyecto pueden también ocasionar ampliaciones del plazo. La contratación a través del CM ofrece más tiempo para la toma de decisiones sobre los paquetes importantes, ajustando tanto el coste como el plazo cuando se reciben las licitaciones para satisfacer las expectativas del cliente. Además, la participación de subcontratistas especializados durante el proceso de diseño puede, en algunos casos, añadir valor y reducir el coste para el cliente.
La comunicación entre los clientes y los subcontratistas a través del CM es también más directa que en la mayoría de las vías tradicionales y en consecuencia permite que los clientes tomen decisiones rápidas que pueden adoptarse sin demora y anticipar más fácilmente problemas en obra. Además, aumenta la certidumbre sobre el coste de las modificaciones del diseño o la ejecución, al trabajar más conjuntamente con todas las partes implicadas. La contratación CM ofrece una flexibilidad y control esenciales para los clientes con proyectos “fast-track” y permite centrarse en la toma de decisiones y la gestión de riesgos en todas las fases de ejecución de la obra.
A continuación se muestra el organigrama de las relaciones contractuales y de la dirección del proyecto en la metodología del “Construction Management”
Organigrama del “Construction Management” – Relaciones contractuales
Organigrama de la gestión del proyecto – Relaciones entre las personas encargadas de la gestión del proyecto
La contratación a traves del CM aporta un equipo de gestión que supervisa las actividades de los diseñadores y contratistas, y asume la organización para realizar actividades de control en nombre del cliente.
Según el esquema de contratación tradicional, a partir de unos términos y condiciones contractuales estándar, el cliente y su equipo tienen poca capacidad de influir en el orden y duración de los trabajos, y la principal obligación del contratista suele ser finalizar los trabajos en una fecha concreta. Con la contratación de un CM, el cliente y su equipo pueden influir directamente en el orden y la duración de las actividades, y seleccionar a aquellos contratistas con recursos disponibles para adelantar las actividades, en el caso de que se pusieran de manifiesto retrasos en el programa general. Al contrario que con una vía tradicional, el equipo de CM y el cliente ejercen influencia directa y control sobre la planificación y contratación de la construcción.
Aunque el cliente necesita contratar un equipo de CM, el coste se ve más que compensado frente al esquema tradicional, en el que el contratista principal incluirá un mayor porcentaje de beneficios, gastos generales y riesgos. Cuando el cliente elige al CM, éste asume el papel que el contratista general realizaría según una vía de contratación tradicional dividendo los trabajos en paquetes distintos y claramente definidos. Los servicios de “Construction Management” se contratan a un profesional en un marco contractual de colaboración con el cliente. Los contratos de los paquetes de trabajo se firman directamente con el cliente y la gestión de los paquetes la asume el equipo de CM, que recibe plenas facultades del cliente. Con la contratación del “Construction Manager”, cada paquete de obras se licita competitivamente para garantizar el mejor valor posible para el cliente. Éste, actúa en todo momento en beneficio del cliente y eso aporta transparencia y flexibilidad al proceso de ejecución al completo.
El contrato de cada paquete de trabajo se firma directamente con el cliente, quien tendrá también el control y transparencia sobre la selección de los subcontratistas, con evaluaciones basadas en una amplia comparativa que incluyen no solo el coste, sino también criterios como la seguridad, calidad y experiencia. Las modificaciones al contrato y los incrementos del coste asociados se minimizan con la contratación CM, dado que el diseño de todo el proyecto no tiene que estar completado desde el principio.
Comparativa de costes de la Metodologia tradicional y el CM
El diseño del proyecto puede desarrollarse durante la fase de construcción, puesto que cada paquete de obras se contrata por separado. Eso permite la movilización rápida y el inicio de los trabajos en el solar una vez adjudicado el primer paquete. Por lo general, el equipo de CM revisa los dibujos, con la consiguiente reducción de riesgos para el equipo de diseño y el cliente. En su conjunto, la contratación CM es más metódica, manejable, previsible y con un riesgo más controlado para el cliente. El equilibrio correcto entre el precio y calidad se consigue mediante una selección prudente del subcontratista de cada elemento principal de los trabajos. Es especialmente importante con las fachadas y el diseño de las intalaciones del edificio, aunque se puede aplicar también a la estructura y los acabados. Los contratos de paquetes suelen adjudicarse alrededor de la fecha de inicio de los trabajos, lo que posibilita las ofertas de precio fijo. Esta metodología suele aportar resultados mucho más competitivos que si se presentan con meses o incluso años de antelación.
En los proyectos de varios años de duración, el cliente también puede aprovecharse de los avances tecnológicos y garantizar que se instalen los equipos más modernos en vez de definirlo todo al comienzo del proyecto.
A los clientes les suele preocupar que el coste final con contratación CM desde el principio se desconozca al comienzo y sólo se sepa con certeza una vez otorgado el último paquete. No obstante, la flexibilidad de desarrollar el diseño en el marco de la contratación CM y ejercer el control total de los trabajos supone sistemáticamente unos ahorros sustanciales frente a los métodos de contratación tradicionales.
La construcción es cada vez más compleja a medida que los proyectos aumentan de escala y se convierte en un desafío técnico. Dado que la contratación CM sintoniza el interés de la ejecución de la construcción con los intereses del cliente, éste puede tomar decisiones más informadas y oportunas a lo largo de todo el proceso de ejecución.
El CM combina la experiencia, conocimientos, creatividad y habilidades ingenieriles del equipo de diseño y ejecución para incrementar el valor añadido al cliente. El CM es control y sintonización total. Diseño y construcción, enmarcados en un entorno no conflictivo y colaborativo, pueden significar diferentes cosas para distintas personas, pero para el cliente solo significa una cosa: el éxito del proyecto.