Неожиданный результат британского референдума о членстве страны в ЕС вызвал настоящее потрясение на рынках, переполошив всю Еврозону и даже регионы за ее пределами. Помимо всего прочего, он привел к отставке премьер-министра Великобритании и резкому падению курса национальной валюты и фондовых индексов.
На несколько недель приостановились все сделки с недвижимостью, так как инвесторы требовали пересмотреть условия договоров или вовсе прекращали их. Наступившая пауза была неизбежным последствием шока, который был по своей природе скорее политическим, а не экономическим. В итоге лишь немногие договоренности остались в силе, а если и остались, то со сниженной стоимостью и защищенной структурой сделки.
Но по мере того как пыль оседает, становится понятно, что у страха глаза велики, и рынки пережили период политической нестабильности с удивительной стойкостью. Со времени референдума финансовые рынки в основном оправились, снизилась их волатильность.
Долгосрочные перспективы для рынка пока неясны, и к любым прогнозам следует относиться пока с большой долей осторожности, так как все еще нет какой-либо определенности ни относительно конкретных условий процесса выхода Великобритании из ЕС, ни относительно последствий этого события. В то же время этот отскок, по-видимому, указывает на то, что перенесенный удар оказался не настолько сокрушительным, чтобы поколебать крепкие основы рынков недвижимости в Великобритании и странах Еврозоны.
Итак, экономика Великобритании показала достаточно высокую степень устойчивости. Уже сформировано новое правительство, а Центральный банк запустил несколько пакетов мер по стимулированию экономики. Падение фунта стерлингов должно поддержать экспорт, и уже помогло привлечь в экономику внешние инвестиции. Что же касается Евросоюза, то проводимая там в данный момент кредитно-денежная политика, а также улучшение условий на рынке труда, по-видимому, продолжать оказывать положительное влияние на экономику региона.
Экономические условия, скорее всего, будут улучшаться по мере снижения неопределенности, даже если для борьбы с возможными инфляционными явлениями будет принято решение о повышении процентных ставок. Тем временем, прогноз для рынка недвижимости на ближайшее будущее остается благоприятным, так как дефицит предложения не исчезнет в среднесрочной перспективе.
Паника на инвестиционном рынке постепенно сменяется растущей уверенностью, в то время как на рынке арендаторов мы можем отметить противоположную тенденцию. Прогноз для отрасли недвижимости остается положительным с учетом уровней активности и количества текущих сделок, которые указывают на определенную степень уверенности в экономике.
Во всем мире стабильно популярны объекты недвижимости, которые приносят инвестиционный доход. При наблюдаемом состоянии рынка ожидается, что такие активы, как ценные бумаги с фиксированной доходностью и обыкновенные акции без фиксированного дивиденда, будут становиться менее привлекательными по сравнению с инвестициями в недвижимость на фоне текущей кредитно-денежной политики и сглаживания кривой доходности.
На фоне ослабления валюты недвижимость становится все более выгодной, при этом следует отметить, что референдум дал дополнительный стимул инвестициям в основные фонды. Даже учитывая нерешительность инвесторов из-за сложившейся вокруг Брексита неопределенности, на рынке имеется широкая инвесторская база. По мере восстановления экономики инвестиции в недвижимость, по-видимому, не потеряют своей привлекательности.
Объем инвестиций в Великобритании (млрд. фунтов)
В последнее время на рынке уже отмечалось замедление темпов уверенного роста, ранее выражавшегося двузначным показателем. После референдума можно ожидать даже усиления экономического спада.
Источник: Исследование LSH, архив данных об объектах недвижимости
Не угадаешь, где найдешь, где потеряешь
Коррекция оценки стоимости активов обязательно создаст выгодные инвестиционные возможности. Пока мы находимся в ситуации повышенной неопределенности и консервативной политики вложений, основное внимание будет приковано к тем категориям основных активов, которые считаются наиболее устойчивыми. Это создает удачные предпосылки для контрциклических инвестиций, которые выгодны при возникновении диспропорции на рынках капитала.
В последнее время на рынке уже отмечалось замедление темпов уверенного роста, ранее выражавшегося двузначным показателем. Теперь же можно ожидать даже усиления экономического спада. Это вызовет тенденции к повышению процентных доходов и медленный рост арендной платы, особенно в секторах, зависящих от отношений с ЕС, таких, например, как аренда офисных помещений в Лондоне.
Рынок офисной недвижимости Лондона действительно пострадал, но в меньшей степени, чем ожидалось. Однако потребители лондонских финансовых услуг находятся по всему миру, а не только в ЕС, поэтому этот сектор не был критически затронут последствиями голосования. На этих рынках лондонский Сити по-прежнему обладает набором важнейших преимуществ, которые и в будущем никуда не денутся.
Впрочем, из-за результатов референдума в Великобритании произойдет некоторое снижение активности, и ряд инвесторов и арендаторов отдадут предпочтение другим европейским государствам. В краткосрочной же перспективе последствия скорее отразятся не на ценах, а на рыночной активности, так как уровень цен поддерживается ограниченным предложением и пониженными процентными ставками.
Несомненно, другие европейские города нацелятся на укрепление своего статуса в качестве финансового центра, но вероятность появления еще одной финансовой столицы невелика. Гораздо более возможно, что рабочие места, сконцентрированные пока в Лондоне, распределятся по другим европейским городам, среди которых особенно выиграют Дублин, Франкфурт, Париж и Амстердам.
В отношении кредитования, скорее всего, усилится консервативный подход, а также ожидается удорожание займов, что в итоге приведет к формированию ярко выраженной двухуровневой модели кредитного рынка с акцентом на профильное инвестирование. Тем не менее, банки по-прежнему будут испытывать давление со стороны центральных банков и владельцев активов в отношении выдачи кредитов. С большой вероятностью можно также ожидать, что банки введут дополнительную премию за риск при кредитовании непрофильных активов.
С другой стороны, на фоне неопределенности и пониженной ликвидности больше внимания будет приковано к более стабильным долгосрочным сделкам с собственным и заемным капиталом. По мере того, как банки будут все менее охотно выдавать кредиты и переводить средства в профильные активы, обозреватели единодушно приходят к выводу, что дефицит финансирования, образовавшийся в структуре капитала, скорее всего, заполнится за счет альтернативных кредиторов и владельцев акций.
При этом на основном рынке жилья, вероятнее всего, сохранится тенденция к выгодному росту цен, так как население продолжает увеличиваться, несмотря на ограничения в отношении контроля миграции и госрегулирования уровня предложения, которым не уделяется должного внимания. К тому же на фоне затишья должно открываться больше возможностей для приобретения участков под жилую застройку на достаточно привлекательных условиях.
Помимо всего прочего, рынок жилой недвижимости скорее выигрывает от структурных изменений, которые закрепляются с выходом Великобритании из Евросоюза. Неопределенность отрицательно влияет на покупательскую готовность, а это приводит к падению объемов сделок. Тем временем спрос должен сдвинуться в сектор частной аренды жилья, который будет постепенно становиться более привлекательной альтернативой как для покупателей, так и для институциональных инвесторов, ориентированных на текущий доход, а также увеличение стоимости капитала.
В Европе большинство инвестиций, скорее всего, будут ориентированы на стабилизированные активы на ключевых рынках с возможным переносом капитала из второстепенных городов с высоким уровнем прибыли. Основные рынки могут столкнуться с повышенным спросом по всем направлениям, так как неопределенность и смягчение кредитно-денежной политики стимулирует покупателей и снижает уровень процентного дохода по ценным активам.
Это приводит к тому, что цены станут более выгодными на вторичных европейских рынках, которые уже сейчас торгуются выше исторических средних значений первичных рынков. Также ожидается рост прибыли от аренды.
Индекс FTSE 100 вырос за счет падения фунта после того, как граждане Великобритании проголосовали за выход из ЕС. Это связано с тем, что многие международные компании, чьи акции торгуются на бирже Великобритании, скорее выиграли от падения валюты.
В то же время после референдума индекс FTSE 250 стал отставать от индекса FTSE 100, так как увеличение выгоды от внешней торговли из-за ослабленного фунта отошло на второй план по сравнению с опасениями за судьбу компаний, чья основная деятельность ведется на территории Великобритании.
Источник: Центральный банк Англии, Financial Times, BBC.
Сохраняйте спокойствие и продолжайте в том же духе
Выход Великобритании из Евросоюза займет не один год, поэтому пока слишком рано говорить о Брексите как о состоявшемся событии. Экономические и финансовые последствия полностью проявят себя только через несколько месяцев или лет. Пока же полностью оценить экономические последствия Брексита не представляется возможным.
Тем не менее, итоги голосования пока не оказали сильного воздействия на рынки, многие из которых уже сегодня восстановились до уровня, превышающего показатели до референдума. Брексит по-прежнему будет источником волатильности на рынках, но со временем и она уменьшится. Как только неопределенность спадет, экономическая ситуация начнет улучшаться. Основные движущие силы экономики будут и в дальнейшем поддерживать темпы роста.
Увеличивающийся дисбаланс на рынках капитала и ужесточение стандартов кредитоспособности создали значительные возможности для инвесторов с сильными балансовыми показателями, специализирующихся на недвижимости и строительстве и обладающих доступом к капиталу. При наличии у предприятий долгосрочного бизнес-плана, предусматривающего определенную маневренность действий, итоги референдума создают подходящие условия для размещения капитала с применением долгосрочных контрциклических стратегий с хорошей доходностью с поправкой на риск.