Сегодня, вопреки распространению напряженной экономической обстановки почти во всех европейских странах, в Германии наблюдается неожиданный феномен в виде неугасающего темпа развития рынка недвижимости.
В условиях нехватки наличного продукта и, следовательно, ликвидности профильных и особо профильных активов во всех семи крупных экономических центрах Германии зарубежные инвесторы особо усердно стараются найти преимущества перед ведущими внутренними игроками. Локальные сети, технологии и оперативность в заключении сделок позволяют внутренним инвесторам продолжать усилия по формированию своих портфелей, особенно в части нетиповых видов основных средств и в менее популярных регионах. Чем сложнее сделка, тем меньше интереса к ней со стороны зарубежных инвесторов.
Цены растут по всем направлениям, будь то сделки портфельного типа, единичные операции с продажей и обратной арендой или более традиционные продукты, что, разумеется, неудивительно в крайне неблагоприятной ситуации избытка капитала, недорогого и широкодоступного долгового финансирования и дефицита продукта.
При сохраняющейся популярности сделок по офисным и розничным объектам все более распространенными становятся инвестиционные операции по гостиничным объектам, в первую очередь благодаря их устойчивому потенциалу генерирования денежных средств. За первые девять месяцев 2016 года на немецком рынке инвестиций в коммерческую недвижимость зафиксированы сделки на сумму 32,4 млрд евро, причем лидируют в части увеличения объемов инвестиций 4-звездочные отели, на долю которых за первые шесть месяцев приходятся сделки на сумму свыше 1 млрд евро. Впечатляющими темпами продолжает увеличиваться количество транзакций в логистической сфере, в основном благодаря расширению электронной торговли, оказывая положительное влияние на этот класс активов, начиная от традиционных крупных региональных транзитных узлов до более скромных объектов малой этажности, возможно, со сквозными системами складирования. Рынок логистики испытывает внутреннее давление из-за его растущей популярности вкупе с неутолимыми аппетитами инвесторов. Объекты нового строительства особенно трудно найти в самых популярных узловых точках, и это заставляет инвесторов активнее участвовать в новых проектах строительства на более ранних стадиях с более высокой степенью риска.
Объем сделок с недвижимостью в Германии по назначению объектов
* Гостиницы, земельный фонд, особые объекты
На фоне произошедшего недавно существенного расширения таких компаний, как Amazon и DB Schenker, новая экономическая миграция в Германии предлагает новые возможности для более низкоквалифицированных рабочих на рынке, где в одной только компании Amazon заняты более десяти тысяч рабочих, и их число продолжает расти. В последних отчетах говорится об инвестициях в размере свыше 3,2 млрд евро на промышленном и логистическом рынках Германии за первые 3 квартала 2016 года с ожидаемым рекордным показателем общего объема инвестиций на конец года. Согласно оценке Немецкой ассоциации логистики (Bundesvereinigung Logistik), логистика будет играть центральную роль в вопросах интеграции и занятости нового демографического состава Германии, а также приобретет ключевое значение для социальной жизни, оживляя развитие экономики в масштабах всех страны и не только в сфере недвижимости.
На практическом уровне высказывания о том, что ставки минимальной заработной платы слишком высоки, воспринимаются необоснованными – как со стороны компаний, заявляющих о готовности принять новых жителей Германии, так и тех, у кого нет таких планов. На данный момент препятствия для новых поставок логистической продукции представляются малочисленными, но время покажет, приведут ли эти новые поставки к смягчению цен, особенно по вторичному продукту, или динамика и устойчивость немецкого инвестиционного рынка позволят преодолеть трудности без особых усилий.
Объем сделок с недвижимостью в Германии
Постоянный рост на протяжении шести лет (2010-2016гг.) и аномальный всплеск активности в конце 2016 года (включающий многочисленные как простейшие, так и портфельные сделки)
Заглядывая вперед, трудно найти высказывания об экономике Германии, где не упоминалось бы влияние, которое оказали и будут далее оказывать на динамичный и устойчивый рост ее показателей недавние миграционные процессы. При этом, похоже, является общепризнанным, что в перспективе ее экономический рост прогнозируется уверенным, если не впечатляющим. Надежный рынок труда и низкие цены на нефть продолжают повышать уровень индивидуального потребления, тогда как низкие процентные ставки и сохраняющаяся потребность в новом жилье продолжают стимулировать строительство.
Несомненно, за последние годы в Германии произошли существенные перемены, однако основополагающие принципы остаются неизменными. Благодаря своему развитию, Германия сохраняет ведущие позиции в экономической жизни Европы, и операции с недвижимостью играют ключевую роль в ее дальнейшем процветании.