С увеличением продолжительности жизни растет и спрос на дома престарелых. В связи с перспективой получения большей прибыли при реализации проектов домов престарелых по сравнению с более традиционными секторами, некоторые инвесторы видят здесь прекрасную возможность для диверсификации своих инвестиций, полагает Йен Черч.
Данная область строительства недвижимости является одной из наиболее активно развивающихся в Европе: ожидается, что спрос на дома престарелых в отдельных развитых европейских странах увеличится более чем на 60 процентов в течение последующих пяти лет.
Постоянное развитие медицинских технологий, с которыми напрямую связано увеличение продолжительности жизни и улучшение ее качества, позволяет говорить о том, что спрос на дома престарелых также будет расти, поскольку период, в течение которого людям старшего поколения будет необходим соответствующий уход, будет увеличиваться.
При этом отсутствие стабильных инвестиций в сектор государственных услуг в большинстве европейских стран, или, в лучшем случае, направление таких ресурсов на первичную медико-санитарную помощь, а также различные источники доходов и относительно простые условия вхождения на данный рынок привлекают все больше инвесторов в сфере недвижимости.
Развитие данного сектора довольно противоречиво и сопровождается растущим числом затруднений, особенно на более развитых рынках. Суть проблемы заключается в том, как обеспечить и поддерживать доступность таких услуг в долгосрочной перспективе, создать надежное и долговечное жилье и в то же время соответствовать стандартам качества, предъявляемым к жилым помещениям и услугам по уходу. Для более традиционных застройщиков, занимающихся коммерческой недвижимостью и стремящихся диверсифицировать свои услуги, такие требования являются нестандартными, поэтому данный сектор привлекает преимущественно специализированных застройщиков и инвесторов, обладающих опытом реализации проектов со стабильным доходом, не требующим приложения каких-либо чрезмерных усилий.
Мировые тенденции
Несмотря на то, что различные страны устанавливают различные нормативные требования для данного сектора, законодательство в целом, тем менее, стремится в первую очередь учесть как эксплуатационные, так и физические требования. В их числе требования по обеспечению минимального пространства, необходимых удобств в комнате, зон общего пользования и соответствующего разделения жилых помещений по социально-демографическим категориям. В то время как эти требования довольно легко учесть при строительстве новых объектов, стоимость модернизации существующих объектов в отдельных случаях может означать полное прекращение реализации проекта.
Уровни развития сектора и обеспеченности услугами по уходу за престарелыми людьми сильно варьируются в разных европейских странах, но, тем не менее, можно отметить несколько интересных отличий:
• В последние десять лет наблюдается значительное увеличение числа частных домов престарелых, а в таких странах как Румыния, Словакия и Словения это число удвоилось.
• При этом количество государственных домов престарелых либо сокращается, либо растет значительно медленнее, за исключением Мальты и Испании, где число государственных домов престарелых растет быстрее, чем число частных.
• Менее четверти от всего числа домов престарелых в Греции, Германии, Великобритании (Шотландии), Ирландии и Италии были государственными.
• Государственные дома престарелых составляют более половины от общего числа в странах Северной Европы, а также в Центральной и Восточной Европе (за исключением Хорватии, Литвы и Румынии).
Изменение отношения
По мере развития сектора по уходу за престарелыми людьми на многих самых развитых европейских рынках возникает еще один вид вариант услуг для пожилых людей, который позволяет людям старшего поколения вести независимый образ жизни настолько долго, насколько это возможно. Таким образом, появляется концепция «ухода на дому», которая подразумевает предоставление пожилым людям собственного особо спроектированного автономного жилья с обеспечением поблизости служб для оказания поддержки в случае необходимости или по запросу. Это позволяет жить в условиях, максимально приближенных к домашним, и с минимальным числом ограничений и при этом получать различные дополнительные платные услуги по мере необходимости или в течение короткого периода времени, например, после операции.
Стремительный рост востребованности частных домов престарелых
Практически на всех рынках естественное развитие семейного бизнеса, организованного на базе преимущественно жилых или реконструированных объектов, предполагает создание новых специализированных объектов. Это закономерный результат развития рынка, его расширения и, в некоторых случаях, заключения долгосрочных договорных отношений с местными органами власти. Все эти факторы обуславливают стабильность в данном секторе и, таким образом, способствуют привлечению новых инвестиций. Как следствие, средний размер домов престарелых увеличивается практически на всех рынках для эффективного использования полученного дохода и с целью обоснования инвестиций в строительство более качественных объектов совместного пользования (для увеличения дохода) и в зависимости от уровня предоставления медицинских услуг или несамостоятельности лиц преклонного возраста.
Ввиду непрекращающегося роста предложения объектов по уходу за престарелыми, обусловленного стабильным спросом на услуги данного сектора, застройщики и инвесторы признали, что данный сектор предоставляет прекрасную возможность для диверсификации и увеличения доходов, в то время как развивающиеся секторы коммерческой недвижимости или жилья для студентов не могут так же просто обеспечить получение постоянного дохода или повышение стоимости капиталовложений.
Несмотря на то, что данный сектор рынка не является традиционным, устойчивые источники дохода и прибыль, превышающая средние показатели, с внутренними возможностями роста, привлекают к себе все больше внимания (особенно среди опытных операторов), а приемлемые арендные ставки позволяют говорить о дальнейшей стабильности спроса на услуги данного сектора. Поскольку демографическая ситуация в Европе меняется более или менее одинаково во всех странах, сектор предоставления услуг по уходу за престарелыми является намного менее чувствительным к каким-либо экономическим колебаниям и гораздо менее подвержен влиянию внедрения новейших технологий.