El mercado inmobiliario de oficinas en Polonia, indudablemente, está en alza. Pero con las tasas de desocupación creciendo en las ciudades importantes, la oferta está superando a la demanda. Más que una debilidad, es un signo de madurez y solidez, escribe Mariola Bitner.
El eco de los fuegos artificiales que habían iluminado el cielo con destellos de rojo, ámbar y verde reverberó por toda la ciudad. Así fue el suntuoso lanzamiento del Warsaw Spire, un conjunto de oficinas con una torre principal de 200 metros, que se suma al skyline ya abarrotado de la capital polaca. Reconocido el pasado mes de marzo como el Mejor Complejo Empresarial de Oficinas en los premios MIPIM 2017, el Warsaw Spire también está considerado por muchos como emblema de la continuada tendencia alcista del mercado inmobiliario comercial en Polonia.
Hoy se percibe confianza por estos lares centroeuropeos, incluso cierto aire de soberbia. Desde 1992, Polonia ha disfrutado de un crecimiento económico ininterrumpido, ni siquiera frenado por la crisis financiera que arrancó en el año 2007. La continua entrada de fondos procedentes de la UE también ha contribuido a modernizar una infraestructura muy deteriorada, impulsando el crecimiento tanto de la economía en general como del sector inmobiliario comercial.
Con un punto de partida más bajo en cuanto a los niveles de remuneración y un mercado laboral poblado por jóvenes profesionales dinámicos y bien preparados, Polonia se beneficia de un aparente sinfín de empresas internacionales que buscan abrir nuevos proyectos o ampliar sus actividades en el país.
Así mismo, los inversores extranjeros, animados por la fuerte demanda de alquiler y unos tipos de interés bajos, no paran de llegar al mercado inmobiliario. Los almacenes industriales, locales comerciales y complejos empresariales de oficinas mantienen su popularidad, aunque sectores más nuevos como residencias estudiantiles, trasteros, o urbanizaciones para jubilados están cobrando cada vez más importancia en las carteras de inversión, reforzando el desarrollo del mercado.
Mucho alojamiento para la demanda
El mercado inmobiliario de oficinas en Polonia, indudablemente, está en alza. En 2016, el país registró su record histórico de actividad promotora con la salida al mercado de más de 800.000 m2 de superficie destinada a oficinas, un incremento del 25% comparado con el 2015. Esta tendencia se mantuvo durante el primer trimestre de 2017, con más de 84.000 m2 entregados sólo en la ciudad de Varsovia.
Sin embargo, la tasa de desocupación (el porcentaje de espacio inmobiliario disponible sin alquilar) para el mercado de oficinas en Varsovia se ha estancado en el 14%, lo cual demuestra un persistente exceso de oferta y una limitada demanda de alquiler. Es probable que se tarde bastante tiempo en arreglar esta situación, en particular si tenemos en cuenta los nuevos proyectos inmobiliarios recién anunciados para el centro de la ciudad.
La tasa de desocupación en Varsovia es más alta que la de Cracovia (6,3%), Wroclaw (10,2%) y la llamada Triciudad (Gdansk, Gdynia y Sopot: 12%), pero más baja que la de Katowice (15,5%). Se ha observado un aumento en el número de empresas dedicadas a la externalización de procesos (BPO o Business Process Outsourcing) o centros de servicios compartidos (CSC) que optan por instalarse en Polonia. Sin embargo, centran sus actividades en ciudades secundarias o terciarias donde el gasto operacional total — en gran parte compuesto por los salarios de los trabajadores — es notablemente más bajo, lo cual podría explicar algunas de esas tasas de desocupación más bajas.
Comparado con las capitales europeas donde el mercado inmobiliario es más consolidado, la tasa de desocupación en Varsovia es alta: Londres registra un 6,35% y en Frankfurt la tasa de desocupación se sitúa en el 9%. Curiosamente, este desequilibrio no parece desalentar a los inversores. Las grandes consultoras inmobiliarias se muestran tranquilas, convencidas de que el mercado — sobre todo en Varsovia — sabrá corregirse y absorber las nuevas ofertas. El tiempo lo dirá.
El exceso de oferta en Varsovia ha impactado de forma significativa en los alquileres, con la mayoría de propietarios dispuestos a ofrecer largos periodos libres de alquiler o ayudas a sus inquilinos para realizar obras de reacondicionamiento. En un mercado así, donde el inquilino manda, los retornos sobre inversión disminuyen. Además, aunque el mercado polaco se muestra resistente, otros como Rumanía se presentan cada vez más atractivos a promotores e inversores en busca de beneficios. Según vayan madurando estos nuevos mercados, con más propiedades de alta calificación inversora y mayor liquidez, el volumen de inversión también cogerá ritmo.
Se presenta una oportunidad
Mientras la capital polaca lucha por llenar sus oficinas vacías, los inversores extranjeros ya se fijan en las ciudades secundarias del país. En gran medida la economía de Polonia se centra en Varsovia; sin embargo, como consecuencia del crecimiento en los sectores BPO y CSC, el número de oficinas en las ciudades secundarias está aumentando de forma muy rápida.
Como resultado, en estas ciudades la economía se ha visto reanimada y reforzada. Tienen la oportunidad de ser autosuficientes y al mismo tiempo, de perdurar. Estas localidades pueden ahora mantener a sus jóvenes talentos; personas que antes habrían emigrado a la capital o al extranjero. A su vez, este hecho sirve para fortalecer aún más el impresionante historial económico de Polonia.
El mercado inmobiliario es cíclico, caracterizado por periodos de actividad intensa seguidos por una normalidad más calmada. Aunque Polonia está lejos de encontrarse en un periodo de estancamiento, el hecho de que el mercado inmobiliario comercial necesite darse un respiro no se debe entender como señal de debilidad, sino de solidez. Un indicador de madurez, de eclosión.