У европейского рынка жилья для студентов многообещающее будущее, утверждает архитектор Пол Кордоган.
В условиях волатильности рынка и международной политической нестабильности, грозящих замедлить темп восстановления европейской экономики, ряд инвесторов переключают внимание на альтернативные и новые секторы экономики для расширения и разностороннего развития своих инвестиционных портфелей.
Строительство жилья для студентов является привлекательным альтернативным рынком, который продолжает приносить хорошие доходы, несмотря на медленное преодоление последствий экономического кризиса. Таким образом, рынок жилья для студентов показывает существенный рост в Европе примерно с 2012 г. и превращается из модной ниши в развитый и устойчивый класс активов.
Спрос и предложение
Наиболее крупным и развитым рынком жилья для студентов по-прежнему остается американский, однако европейский и, в частности, британский рынки также развиваются в этом направлении и в последние годы демонстрируют значительный рост в сегменте специализированного жилья для студентов. Отчасти это объясняется постоянной нехваткой конкурентоспособных и привлекательных предложений по аренде жилья для студентов в университетских городках.
Несмотря на то, что британский рынок недвижимости является лидером по удовлетворению спроса в данном сегменте, объем предложения остается сравнительно небольшим, тогда как рынки Германии, Франции и Нидерландов хотя и показывают признаки оживления, но еще сильнее отстают от спроса на данный вид жилья. Предложение жилья для студентов на рынках Испании и Италии чрезвычайно мало, и потребуются определенные усилия для сколько-нибудь значительного удовлетворения существующего спроса.
Международное образование и затраты на обучение
Помимо внутреннего увеличения числа студентов растущая конкурентоспособность европейских университетов в сравнении с американскими, как в плане качества образования, так и в плане стоимости обучения, побуждает многих иностранных студентов получать высшее образование за рубежом. Активный рост среднего класса в Китае и Индии, а также постоянный приток хорошо обеспеченных студентов с Ближнего Востока и из Северной и Южной Америки позволяют застройщикам сосредоточиться на основных активах, рассчитанных на взыскательных пользователей, которым требуются лучшие объекты с точки зрения расположения, жилых и бытовых условий.
В условиях растущего числа образовательных программ, доступных на английском языке, и развития космополитичного мировоззрения среди поколения миллениалов, тенденция к получению иностранными студентами высшего образования в Европе вряд ли будет ослабевать.
Появление институциональных инвесторов
В ответ на растущий спрос рыночный сегмент жилья для студентов начал развиваться с небольших, обусловленных текущей ситуацией проектов одного актива, реализуемых мелкими инвесторами, которые, как правило, также осуществляли эксплуатацию объекта после его завершения. Быстрый успех данных инвесторов, несмотря на экономический спад, заинтересовал институциональных инвесторов в возможности портфельных инвестиций в данный сегмент рынка. Данные инвестиционные портфели наряду с появлением специальных трастовых фондов, инвестирующих в недвижимость, свидетельствуют о значительной степени развития данного сегмента рынка.
Крупные сделки и значительный рост
Появление институциональных инвесторов на рынке жилья для студентов не только обозначило его включение в русло общих рыночных тенденций, но и способствовало его ускоренному росту вследствие того, что трастовые фонды, инвестирующие в недвижимость, открыли данный сегмент рынка для международных инвесторов. Так, в 2015 г. наблюдалось значительное увеличение иностранных инвестиций в этот сегмент рынка, где особо выделялась сделка с Пенсионным фондом Канады на сумму в 1,3 миллиарда евро.
Столь крупные инвестиционные сделки, подобные той, которая была заключена Канадским Советом по инвестированию пенсионных средств, являются скорее исключением, чем правилом, однако растущая тенденция к притоку инвестиций из-за рубежа сохраняется и, по-видимому, продолжится и в 2017 г.
Интерес инвесторов к Континентальной Европе
В связи с притоком средств институциональных инвесторов и последующим постепенным расширением сегмента жилья для студентов в Великобритании, данный рынок достигает высокой степени развития и приближается к насыщению. Как следствие, инвесторы стремятся перенести свой опыт, приобретенный в Великобритании, в другие регионы и рассматривают Континентальную Европу в качестве перспективного направления для инвестиций.
Анализ рынка показывает, что сегмент жилья для студентов в Континентальной Европе как минимум на 10 лет отстает от рынка Великобритании в плане количества и качества предложений. При этом число интересных возможностей для застройщиков и инвесторов сравнительно невелико. Рынок жилья для студентов в Континентальной Европе показывает те же факторы спроса и ту же нехватку предложения, проблему которых пытаются решить на более развитых рынках. Благодаря культурному многообразию, учебным программам, предлагаемым на различных языках, и конкурентоспособной стоимости обучения Континентальная Европа привлекает огромное число иностранных студентов, что способствует дальнейшему росту спроса на жилье для них. Таким образом, будущее европейского рынка жилья для студентов выглядит многообещающим.
Проектные решения и будущее развитие
По мере того как по всей Европе растут темпы и объемы строительства специализированного жилья для студентов, специалистам в области проектирования и строительства зданий предстоит решить ряд разнообразных задач, которые будут обеспечивать инвесторам большую прибыль. Важным фактором доходности инвестиций становится многоуровневая система качества объектов, подобно ситуации на гостиничном рынке. Косвенным последствием роста данного сегмента рынка является то, что конкуренция и насыщение рынка станут основными препятствиями для его дальнейшего развития. Кроме того, из-за дороговизны участков в крупных городах стоимость строительства жилья для студентов становится чрезмерно высокой; таким образом, проектировщикам необходимо разрабатывать максимально эффективные решения для повышения рентабельности будущих проектов. Например, отдавая предпочтение таким проектным решениям, как комплексы спальных комнат вместо отдельных студий, меньший размер спален и более рациональное использование пространств для общего пользования, можно добиться повышения доходности инвестиций. Проектировщики также могут разрабатывать многофункциональные жилые пространства, которые можно использовать и в качестве жилья для студентов, и в качестве жилых объектов для сдачи в аренду на открытом рынке, что позволит инвесторам лучше управлять рисками.
Мировоззрение поколения 2000-х
Особенности демографических изменений являются ключевой переменной, которую часто не принимают в расчет и обычно недооценивают. Проектирование в расчете на студентов колледжей из поколения миллениалов требует интуиции и четкого понимания проблемных моментов в том, как создать дополнительные преимущества проекта, не влияющие на его общую стоимость и в итоге способствующие повышению доходности.
В наши дни для потенциальных пользователей жилья для студентов комфортность и доступность объекта важнее, чем собственность на него, а это значит, что они предъявляют повышенные требования к бытовым удобствам, отделке, технологическому оснащению и расположению жилых объектов в ущерб традиционно принятым нормам четкого разграничения личного пространства и приватности. Удачные проектные решения в итоге обеспечивают повышенную доходность объектов.
Значительный рост рынка жилья для студентов в Великобритании, а теперь и в Европе способствует развитию данного сегмента в признанный объект для институциональных инвестиций. Сохраняющийся разрыв между объемом спроса и предложения, даже на развитых рынках, способствует появлению прекрасных возможностей для девелоперов, а следовательно, и для инвесторов, особенно в Континентальной Европе. Сочетание гибкости инвестиций и инновационных проектных решений способно обеспечить долгосрочную рентабельность объектов и дальнейшие успехи на рынке на многие годы вперед.