El mercado inmobiliario en Europa es complejo. Pero, el negocio de los trasteros crece. Ian Church argumenta que en un desarrollo desigual en Europa, esta situación ofrece una alternativa a los inversores.
Disponer de más espacio de almacenamiento es una necesidad vital que puede surgir debido a diferentes situaciones como mudarse de casa, casarse, divorciarse o jubilarse, entre otros. Y en ciudades cada vez más urbanizadas, donde los pisos son progresivamente más pequeños y más caros, mucha gente se encuentra con el problema de quedarse sin espacio. Para ofrecer una solución ha surgido el negocio de los trasteros en alquiler; según crece la demanda, aumenta el interés de los inversores en este tipo de inmuebles.
Un panorama desigual
El primer centro de trasteros en alquiler en Europa abrió en 1980; hoy en día hay más de 2,700 por todo el continente, con un espacio total que alcanza más de 7,76 millones de metros cuadrados.[1] Como producto de inversión representa un mercado joven y dinámico, con un aumento del 25% en el número de transacciones durante el 2016 frente el año anterior y un valor total de unos 500 M€. Sin embargo, es un mercado muy fragmentado. El 85% de los centros Europeos se reparte entre solo seis países, con el 39% del total en Reino Unido.
Per cápita, las estadísticas también retratan una situación dispar. Islandia (18,1 centros por millón de habitantes), Holanda (16,7) y Reino Unido (16,5) lideran el grupo de países donde el mercado ya está consolidado, mientras que en Polonia y la República Checa la cifra baja hasta el 0,3 y en Rumanía el 0,1. Esta evidente disparidad puede explicarse por la falta de información y conocimiento sobre este producto en los mercados financieros de respectivos países.
Bajo riesgo, alto potencial
En un mercado inmobiliario abarrotado, repleto de retos, muchos inversores pueden ver una oportunidad de alto potencial en el crecimiento dispar del negocio de trasteros en alquiler. Algunos lo consideran una inversión sólida, un valor refugio con un rendimiento garantizado gracias a la gran diversidad de sus fuentes de ingresos. En cuanto a los retornos de inversión, varios mercados ya muestran cifras comparables a los de activos más tradicionales.
Entre los muchos factores que hacen atractivo este tipo de inversión es el hecho de que la mayoría de inmuebles dedicados a trasteros en alquiler son edificios sencillos de baja altura. Por lo general, se ubican en zonas periféricas y cerca de las grandes arterias, donde el terreno suele ser económico, los permisos pertinentes son fáciles de conseguir y el plazo de construcción es corto. El coste de construir instalaciones de este tipo es reducido y la capacidad de pago por parte de los inquilinos es buena, lo cual asegura unos ingresos fiables.
La mezcla perfecta
Como es el caso en cualquier tipo de inversión, es imprescindible encontrar el equilibrio entre el precio del terreno, el coste de construcción y los potenciales ingresos. Sin embargo, en el negocio de los trasteros más que en ningún otro, la altura de las instalaciones, la modularidad en el diseño y un buen planteamiento de las especificaciones “correctas” son claves. Impactan de forma muy significativa en el gasto operativo (por tanto, en los precios de alquiler) y como consecuencia, en el retorno sobre inversión. Menos es siempre más.
Aunque muchos de los primeros centros de trasteros en alquiler abrieron en centros que se habían diseñado para usos diferentes; la situación está cambiando ya que es un secor que cada vez se está volviendo más sofisticado. Para los inversores en busca de ingresos sólidos a largo plazo es esencial responder a estas nuevas exigencias del mercado.
Los centros de trasteros en alquiler, bien ubicados y diseñados con cabeza, han llamado la atención de inversores institucionales atraídos por el crecimiento y la posibilidad de diversificar sus ingresos. El sector ha llegado para quedarse, impulsado por un mercado residencial al límite. Nos falta espacio, así de sencillo. Como resultado, el mercado va a experimentar un crecimiento importante en Europa, convirtiéndolo en un sector que los inversores seguirán con especial interés.