The Insider – Johannes Lell

Йоханнес Лелл, руководитель производства по региону DACH бизнес-линии «Здания и сооружения» рассказывает Cornerstone о том, как меняется по всей Европе рынок недвижимости, с какими трудностями сталкиваются инвесторы и о своей любви к рыбалке.

Как вы оказались на нынешней должности?

После окончания Университета Регенсбурга со степенью магистра наук в сфере недвижимости и работы в качестве аспиранта в компании Audi в Ингольштадте в области развития розничного бизнеса я присоединился к команде AECOM в Мюнхене в 2014 г. Я начал работу в должности руководителя проектов и специализировался на финансовом контроле проектов для таких заказчиков, как Magna, Audi и Siemens.

В 2015 г. я получил возможность возглавить проект по контролю за производством внедорожников Porsche, Audi, Volkswagen, Lamborghini и Bentley в Братиславе. Я решился на длительный срок переехать в Словакию, где я и завершил этот проект спустя более года. Целью проекта было внедрение новых инструментов контроля и процедур для управления изменениями в общей организации сборочного цеха. После возвращения в Германию я перешел на новую ступень своей карьеры в качестве руководителя производства по региону DACH для бизнес-линии «Здания и сооружения» компании AECOM.

Какие изменения наблюдаются на рынке недвижимости в Европе?

Любая успешная инвестиция в недвижимость представляет собой комбинацию микро- и макроэкономических факторов, где месторасположение объекта играет решающую роль. В настоящее время Европа сталкивается со многими макроэкономическими трудностями. Среди них можно назвать важные политические решения, такие как европейская политика в отношении процентных ставок, выход Великобритании из состава ЕС, иммиграционная политика, переговоры с потенциальными новыми государствами-членами ЕС на Балканах и развитие инфраструктуры.

Это приведет за собой изменения макроэкономической ситуации, в которой будут свои победители и проигравшие. Включение новых государств-членов в состав ЕС повлечет значительные инвестиции как в экономику, так и в инфраструктуру. Государства на восточных границах Европы будут привлекать многочисленных инвесторов в недвижимость из различных областей по всему миру. Я лично наблюдал данный эффект на государства Центральной Европы во время своего пребывания в Словакии.

В долгосрочной перспективе я предвижу создание европейского центра промышленных производств, развивающихся в Центральной и Восточной Европе. Брексит уже привел к значительному росту инвестиций в недвижимость в альтернативных финансовых центрах, таких как Франкфурт. На этом примере мы видим, как всего одно политическое решение создает большие возможности получения прибыли для инвесторов. На мой взгляд,это подчеркивает критическую зависимость новых развивающихся рынков от макроэкономических факторов и решений. Западная Европа представляется мне тихой гаванью для устойчивого роста. С микроэкономической точки зрения, будущие инвестиции можно ожидать в основном в крупных европейских городах и агломерациях в связи с демографическими изменениями и ростом городов.

С какими основными трудностями приходится сталкиваться инвесторам в недвижимость?

Основную трудность будет представлять собой глобализация в сочетании с растущей численностью населения, а также имеющиеся политические и общеэкономические тенденции. Еще одной проблемой является изменение климата. В числе прочих важных вопросов можно указать инфраструктуру, мобильность, логистику и безопасность. Кроме того, следует принимать во внимание развитие робототехники и цифровых технологий, а также изменения рабочей среды и технологий производства. Инвесторам в недвижимость необходимо учитывать все эти аспекты и проявлять гибкость при размещении своих инвестиций. На рынках будут по-прежнему появляться предложения подходящих объектов недвижимости для любых типов инвесторов. При этом региональные и европейские рынки недвижимости ожидает растущая  мировая конкуренция.

Расскажите, как один из проектов в течение вашей карьеры изменил ваше восприятие рынка.

Моя работа в компании Audi по проекту международного автоцентра Audi City, а также работа в Словакии сформировали мое личное мнение о региональных рынках. Я осознал, что на обычных, традиционных рынках невозможно получение «очень большой прибыли». Чтобы добиться успеха, любому будущему инвестору необходимо действовать смелее и стремиться к диверсификации своих инвестиций.

В какой области рынка возникнет следующий кризис?

Кризис не возникнет внутри самого рынка – для этого требуется некая внешняя причина. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости в целом ожидает падение объемов инвестиций и цен, вызванное комбинацией ошибочной финансовой политики и политического вмешательства. Это снова приведет к застою в экономике, как это уже случилось в результате кризиса рынка недвижимости в США в 2008 г. В каждом виде бизнеса случаются взлеты и падения и наблюдаются свои циклы развития.

Каков самый ценный урок, усвоенный вами на протяжении вашей карьеры?

Необходимость быть открытым новым ситуациям, работе в новых странах, новым вызовам, идеям и взглядам. А также необходимость уметь сопереживать и успешно работать в команде.

Расскажите нам что-нибудь интересное о себе.

Я увлекаюсь нахлыстовой рыбалкой. В этом году я посвятил отпуск ловле лосося в Канаде. На мой взгляд, это лучшее место для любителей нахлыстовой рыбалки. Я предпочитаю именно этот вид активной рыбалки, поскольку при этом требуется самому искать рыбу и много времени проводить на природе.

Кроме того, я футболист-любитель с 25-летним стажем и играл за клуб моего родного города Калльмюнца в качестве центрального полузащитника. Мне не хватает наших командных игр, духа соревнований, поддержки болельщиков и того особого чувства, когда играешь в важных финальных матчах или в дерби. Иногда мне все-таки удается сыграть с моей командой, когда я приезжаю домой на выходные.