В моменты некоторых перемен в жизни человека, таких как переезд, создание семьи (или развод) и выход на пенсию, может возникнуть потребность в дополнительном пространстве для хранения личных вещей. В условиях роста урбанизации, постепенного сокращения площадей квартир в городах и роста их стоимости многие обнаруживают, что им просто не хватает пространства. Склады индивидуального хранения появились в ответ на этот растущий потребительский спрос, и по мере устойчивого роста предложения также естественно повышается заинтересованность инвесторов.
Неравномерное распределение
Первый склад индивидуального хранения открылся в Европе в 1980 г. На сегодняшний день по всему региону насчитывается свыше 2 700 таких объектов общей площадью 7,76 млн. кв. м. Это относительно молодой и динамичный рынок для инвестиций, где число сделок стоимостью около 500 млн. евро в 2016 г. составило на 25% больше, чем годом ранее. Однако данный рынок очень неравномерен. Почти 85% от общего числа складов индивидуального хранения в Европе сосредоточены всего в шести странах, при этом на долю Великобритании приходится 39% таких объектов.
При расчете на душу населения различия в цифрах становятся особенно заметными: Исландия (18,1 объекта на миллион населения); Нидерланды (16,7) и Великобритания (16,5) возглавляют группу стран, в которых развит данный рынок, в то время как этот показатель снижается до 0,3 в Польше и Чехии и до 0,1 в Румынии. Столь разительная диспропорция объясняется отсутствием сведений о таком инвестиционном продукте, а также непониманием перспектив данного сектора на финансовых рынках в соответствующих странах.
Малый риск, большие возможности
В условиях перенасыщенного рынка недвижимости, который испытывает все больше трудностей, инвесторы могут рассматривать неравномерное развитие сектора складов индивидуального хранения в Европе как очень перспективную возможность. В некоторых кругах ее называют надежной антикризисной инвестицией, которая за счет разнообразных источников дохода означает меньшие риски и более надежное обеспечение доходности. На некоторых рынках с учетом роста доходности выручка даже повышается до уровней, которые почти соответствуют более традиционным классам активов.
Одним из целого ряда факторов, обеспечивающих привлекательность складов индивидуального хранения, является то, что большинство таких объектов – это объекты стандартной малоэтажной застройки. Обычно они располагаются в пригородах рядом с главными транспортными артериями, а значит возможно быстрое получение разрешения на строительство и дальнейшая быстрая реализация строительных работ при невысокой стоимости земли под застройку. Таким образом, себестоимость строительства складов индивидуального хранения является низкой, а в сочетании с финансовыми гарантиями, т.е. подтверждением финансовой стабильности арендатора такого объекта, это обеспечивает устойчивый приток денежных средств.
Правильная комбинация
Как и в случае с любыми иными инвестициями, ключевую роль здесь играет поиск золотой середины между стоимостью земли, стоимостью застройки и ожидаемыми доходами. Однако возможно, что по сравнению с другими классами активов в случае складов индивидуального хранения высота и модульный принцип строительства объекта, а также продуманный подход к поиску подходящих технических характеристик оказывают большее влияние на стоимость эксплуатации (а значит, размер арендной платы), и, как следствие, на доходность инвестиций.
И хотя значительную часть первого поколения складов индивидуального хранения представляют собой перестроенные объекты различного назначения, эта ситуация меняется по мере того, как операторы набираются опыта. Такой подход становится все более важным и привлекательным для институциональных инвесторов в поисках долгосрочных и стабильных источников доходов.
Удачно расположенные и рационально спроектированные склады индивидуального хранения повышают заинтересованность институциональных инвесторов, привлекаемых разнообразием источников дохода и возможностями роста. Очевидно, что данный сектор рынка имеет долгосрочные перспективы развития, связанные с растущим давлением на рынке жилой недвижимости. В контексте нехватки жизненного пространства данному сегменту рынка в Европе гарантированы значительный рост и пристальное внимание инвесторов.