Baugrunduntersuchungen erheben wichtige Daten für eine effiziente Projektgestaltung. Ziel ist, die Kosten zu senken, ohne Abstriche bei der Qualität zu machen, so Giannis Kallika.
Große Immobilieninvestitionen werden strenger überwacht als je zuvor. Die Projektstakeholder konzentrieren sich zunehmend und manchmal unabhängig von anderen Projektpartnern auf Analysen und Studien, die den Wert, das Risiko und die möglichen Finanzerträge bewerten. Da das Bankwesen darüber hinaus liquide Sicherheiten für Kredite und in manchen Fällen sogar bankfähige Garantien bei Kostenüberschreitung fordert, erweist sich die Finanzierung der Immobilienentwicklung immer mehr als Herausforderung.
In diesem schwierigen Umfeld bleibt Investoren wenig anderes übrig als nach Möglichkeiten zu suchen, um Kosten zu senken und ihre Renditen zu verbessern. Unter besonderer Berücksichtigung der Kosten vor Baubeginn, die in der Regel aus dem Eigenkapital und nicht über Kredite finanziert werden, gerät man schnell unter Druck, den Umfang der Baugrunderkundung auf ein Mindestmaß zu beschränken. Bauträger, die ein solches Vorgehen in Betracht ziehen, sollten sich dies jedoch gut überlegen.
Von oben
Im Gegensatz zu Bauingenieuren, die den Gebäudegrundriss und die Werkstoffe festlegen, die für die Standsicherheit eines Gebäudes sorgen, bestimmen Ingenieurgeologen eher den Zustand von natürlichen als von künstlich geschaffenen Strukturen und deren Einfluss auf die Standsicherheit.
Die Baugrunderkundung umfasst die Erhebung von Daten, wie z. B. geotechnischen Parametern und Grundwasserspiegeln, die es den Ingenieuren ermöglichen, effizientere und effektivere Planungsentscheidungen bezüglich diverser Aspekte, wie z. B. Hangstabilität, Gründung, Stützmauern und Aushub zu treffen. Hier spielt die Baugrunderkundung eine entscheidende Rolle, weil sie die richtigen Daten für eine zuverlässige und effiziente Planung liefert.
Vielfältige Rolle
In einem frühen Stadium eines Bauprojekts kann eine durchdachte Baugrunderkundung durchaus wirtschaftlich sein. Manche Bauträger sind bei der Projektplanung skeptisch, was die Zahl der erforderlichen Bohrlöcher anbelangt. Diese Bohrlöcher sind entscheidend, da sie zur Entnahme von Proben dienen, die die chemische Zusammensetzung des Bodens ans Licht bringen; im Boden oder im Grundwasser enthaltene Sulfate und Säuren können Beton angreifen und schädigen und sich massiv auf Bauwerke auswirken. Die Bohrlöcher sind jedoch auch kostspielig. Ein guter Ingenieurgeologe, der eine qualitativ hochwertige Baugrunderkundung durchführt, kann die Zahl der Bohrlöcher auf ein Minimum beschränken.
Eine detaillierte Baugrunderkundung liefert Ingenieurgeologen ferner auch die Daten, die sie benötigen, um den bestmöglichen Entwurf ausarbeiten, Aufwände reduzieren und bessere finanzielle Ergebnisse sowie ein proaktives Risikomanagement fördern zu können. Dank neuerer Entwicklungen lassen sich die Daten der Baugrunderkundung jetzt auch in 3D-Modelle importieren. Damit können die Vorteile der Gebäudedatenmodellierung (Building Information Modelling, BIM) auch bei komplexen Projekten mit mehreren Phasen genutzt werden, indem man ein einziges Modell mit allen verfügbaren Daten erstellt – von den Bodenwerten bis zum Blitzableiter.
Ein weiterer Bereich, in dem die Baugrunderkundung eine zentrale Rolle spielen kann, ist beim Optioneering während der Entwicklung. Das Optioneering bewertet alternative Entwurfsoptionen. Dazu werden die langfristigen Kapital- und Betriebskosten analysiert und so die wirtschaftlichsten Optionen über den gesamten Projektlebenszyklus ermittelt. Bei der Planung einer Stützwand beispielsweise kann der Ingenieur eine einfache und kostengünstige Lösung wählen, wie z. B. eine Spund- oder Gabionwand, oder eine teure und komplexe Lösung, beispielsweise eine Schwergewichtsmauer. Mit den richtigen Daten kann der Ingenieur die unter Berücksichtigung aller wichtigen Faktoren beste Lösung bereitstellen.
Eine detaillierte Baugrunderkundung kann Auftraggeber und Bauunternehmer schützen, falls die erwarteten Bodenbedingungen von den tatsächlichen Bedingungen am Standort abweichen. So könnte der Bauunternehmer bei einem Aushub für den Bau eines tiefen Kellers mehr Geld fordern mit der Begründung, die Bodenbedingungen entsprächen nicht den Erwartungen. Die Ergebnisse einer Baugrunderkundung arbeiten hier zugunsten des Auftraggebers, da dieser damit beweisen kann, dass ein kompetenter Bauunternehmer mit diesen Bedingungen hätte rechnen müssen. Dieses Beispiel zeigt die Vorteile einer umfassenden Baugrunderkundung bei Ansprüchen aufgrund unerwarteter Baugrundbedingungen.
In Zahlen ausgedrückt
Dank ausreichender Daten aus der Baugrunderkundung können Ingenieurgeologen die am besten geeigneten Parameter auswählen, wie z. B. einen Durchschnittswert und keinen konservativen Wert für die Bodenfestigkeit (siehe Abbildungen A und B). Je mehr Daten zur Verfügung stehen, desto größer das Vertrauen in den ausgewählten Wert. Dabei spielen das Wissen und die Erfahrung der Ingenieure aber auch weiterhin eine wesentliche Rolle.
Laut einem Bericht, der vom Institute of Civil Engineering (Institut für Bauwesen) in Großbritannien in Auftrag gegeben wurde, belaufen sich die Kosten einer Standortuntersuchung im Durchschnitt auf ungefähr 0,21 Prozent der Projektkosten. Bei größeren Projekten lagen die endgültigen Baukosten aufgrund unzureichender Baugrunderkundung bzw. schlechter Auslegung der Ergebnisse im Durchschnitt um 17 Prozent über der Angebotssumme. Zwar ist der beste Preis nach wie vor das zentrale Anliegen einer erfolgreichen Immobilieninvestition, aber eine unzureichend durchdachte Kostenminimierung lohnt sich auf Dauer nur selten.
Eine absolute Notwendigkeit
Die Baugrunderkundung spielt bei der Planung und dem Bau von Gewerbeimmobilien eine wesentliche Rolle. Frühzeitige und gute Investitionen sind von größter Wichtigkeit. Spart man hier, so stehen dem Ingenieurgeologen nur begrenzte Daten zur Verfügung. Eine solche Strategie führt selten zu den besten Lösungen oder zu besseren langfristigen Investitionsrenditen.
Abstriche bei der Baugrunderkundung mögen darauf abzielen, die anfänglichen Kosten zu senken. Dies kann sich jedoch langfristig – sowohl vertraglich als auch wirtschaftlich – als viel teurer erweisen. Eine sorgfältige Baugrunderkundung zahlt sich in der Regel bei jeder Investition um ein Vielfaches aus und sorgt für Risikomanagement sowie bessere Projekte. So ist eine gründliche Baugrunderkundung nicht wirklich eine Option, sondern eine absolute Notwendigkeit.