Los estudios geotécnicos recopilan datos clave para diseñar de forma más eficaz. Se trata de reducir costes sin sacrificar la calidad, afirma Giannis Kallika.
Hoy en día las inversiones inmobiliarias de gran escala se ven sometidas a un control financiero cada vez más estricto. Es cada vez más común que algunas partes involucradas (a veces, actuando independientemente de otros socios) presten especial atención a los análisis y estudios de valor y riesgo, además del posible retorno sobre inversión. Y con un sistema bancario que requiere garantías fácilmente liquidables para avalar sus préstamos y en algunos casos hasta seguros para cubrir los posibles sobrecostes, es cada vez más complicado financiar un proyecto inmobiliario.
En este ámbito difícil, para conseguir un buen retorno los inversores se ven obligados a buscar formas de recortar gastos. Los costes de la fase de pre-construcción son de particular interés, ya que su financiación suele ser con capital y no mediante deuda; como resultado, existe una presión significativa para minimizar el alcance de los estudios geotécnicos. Sin embargo, los promotores que están pensando tomar esa ruta tal vez deberían replanteárselo.
Desde arriba
Al contrario que los ingenieros estructurales, que establecen la configuración general de los edificios y proponen los materiales más adecuados para garantizar la integridad estructural del inmueble, los ingenieros geotécnicos se centran en las estructuras naturales para analizar su posible impacto en la construcción.
El estudio geotécnico recopila datos, por ejemplo, sobre los parámetros geotécnicos y el nivel de agua subterránea, facilitando que los ingenieros diseñen la estructura de forma eficaz y eficiente, en particular el establecimiento de taludes, lo cimientos, muros de contención y excavaciones. El estudio geotécnico es fundamental para conseguir un diseño fiable y eficaz.
Un papel polifacético
En la fase inicial de un proyecto, un estudio geotécnico bien planteado puede ser rentable. Para algunos promotores, el número de sondeos geotécnicos requeridos para diseñar un proyecto supone una dificultad ,pero estos sondeos, utilizados para recabar muestras que permitan entender la composición química del terreno, son esenciales; los sulfatos y ácidos en el suelo y en el agua subterránea pueden atacar y dañar el hormigón, provocando serios problemas estructurales. Sin embargo, también hay que decir que estos estudios tienen un coste. Un buen ingeniero geotécnico, que realiza un estudio de calidad, sabe minimizar el número de sondeos necesarios y sacarles provecho.
Un estudio geotécnico detallado también aporta los datos que necesitan estos ingenieros para optimizar el diseño de la construcción y así reducir plazos de ejecución, impulsar un mayor retorno económico y gestionar el riesgo de forma productiva. Los últimos desarrollos técnicos permiten incorporar los datos geotécnicos en los modelos 3D; de esta forma y para los proyectos con varias fases de desarrollo, se puede disfrutar de las ventajas de Building Information Modelling con la creación de un modelo único que contiene todos los datos disponibles, desde el estudio de suelo hasta el pararrayos.
Otro momento en el que este tipo de estudios puede jugar un papel clave es durante el análisis de ciclo de vida (o fase optioneering). Se evalúan las diversas opciones posibles, analizando los gastos capitales y operativos a largo plazo, para identificar cuáles salen más rentables durante la vida útil del proyecto. Por ejemplo, en el diseño de muros de contención un ingeniero puede elegir entre una solución sencilla y barata como el tablestacado o muro de gaviones y una opción más compleja y costosa como un muro de gravedad. Disponer de los datos adecuados permite al ingeniero decantarse por la solución óptima tras tener en cuenta todos los condicionantes más significativos.
Un estudio geotécnico meticuloso también puede proteger a los clientes y contratistas en casos donde el estado del terreno no es el esperado. Por ejemplo, durante las excavaciones para cimentaciones profundas el contratista puede reclamar un aumento de presupuesto con el argumento de que las condiciones de suelo varían de acuerdo a lo previsto. Los resultados del estudio geotécnico pueden ayudar a la parte demandada, demostrando que un contratista experimentado debería haber previsto tales condiciones. Sirve como buen ejemplo de las ventajas de tener un estudio geotécnico completo en disputas surgidas por condiciones de suelo inesperadas.
Traducido en cifras
Disponer de datos suficientes, aportados por el estudio, permite a los ingenieros geotécnicos elegir los parámetros más apropiados, como por ejemplo un valor medio para la resistencia del suelo en vez de una cifra conservadora (ver gráficas A y B). Cuantos más datos, mayor confianza se puede tener en los valores seleccionados, aunque los conocimientos y la experiencia del ingeniero siguen siendo esenciales.
Un informe encargado por el Institute of Civil Engineering del Reino Unido apunta que el gasto medio de un reconocimiento geotécnico de terreno ronda el 0,21% del coste total de un proyecto. En proyectos más grandes, el coste final de la construcción alcanza de media el 17% más del total presupuestado debido a estudios de suelo inadecuados o resultados mal interpretados. Aunque para ser rentables, las inversiones inmobiliarias siempre han de tener en cuenta los gastos, pocas veces se obtienen beneficios a largo plazo tras recortar de forma irresponsable.
Una necesidad primordial
El estudio geotécnico juega un papel esencial en el diseño y construcción de proyectos inmobiliarios y es de vital importancia invertir lo antes posible. Escatimar a la hora de llevarlo a cabo limita la información disponible a los ingenieros geotécnicos; es una estrategia que rara vez se traduce en un diseño superlativo o mejores retornos sobre inversión a largo plazo.
Además, aunque el objetivo de recortar en el estudio geotécnico sea minimizar el gasto inicial, con el paso del tiempo puede salir mucho más caro, tanto a nivel contractual como comercial. Un estudio geotécnico bien hecho suele amortizarse con creces; ayuda a gestionar el riesgo y contribuye a mejorar la calidad del proyecto. Realizar un estudio de este tipo no es una mera opción, es una necesidad primordial.