Steigende Investitionen aus dem Ausland und geänderte Verkäufererwartungen spielen bei der Stärkung des strauchelnden Immobilienmarkts in Italien eine große Rolle, schreibt die Leiterin Construction Services in Italien Nicola Colella.
Seit Beginn der Immobilienkrise in Italien im Jahr 2008 sind die Immobilienwerte dort signifikant gefallen. Die durchschnittlichen Preise sind inflationsbereinigt um fast 30 % gesunken, wobei der Preisverfall in den Vororten und in weniger attraktiven Lagen noch größer ist.
Die Hauspreise in Italien fielen im ersten Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 1,2 Prozent. In der zweiten Jahreshälfte von 2016 dagegen war ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Überraschenderweise ist Italien damit das einzige größere EU-Land, in dem ein Rückgang zu verzeichnen war. In den anderen wichtigen EU-Ländern stiegen die Wohnungspreise insgesamt im gleichen Zeitraum um durchschnittlich 4 Prozent.
In Italien ist der Anteil der Eigenheimbesitzer mit 73 Prozent verglichen zu 64 Prozent in Großbritannien und 52,6 Prozent in Deutschland relativ hoch. Der Bausektor ist nach wie vor ein wichtiger Beschäftigungsmotor.
Die Zahl der jährlich in Italien gebauten Wohnimmobilien ist seit 2005 jedoch um 85% zurückgegangen und hat 2016 mit nur 41.000 Einheiten ihren bisherigen Tiefstand erreicht. Die Zahlen zeigen auch, dass die Zahl der Baufirmen um ungefähr 100.000 abgenommen hat und dass seit 2008 in der Bauindustrie 600.000 Arbeitsplätze verloren gingen. Tausende von Unternehmen in immobiliennahen Bereichen müssen Konkurs anmelden und senden Schockwellen durch den Bankensektor.
Steigende Forderungsausfälle
Über 40 % der Forderungsausfälle im Unternehmenssektor entfallen auf Immobilienund Baufirmen. 2014 betrug der Anteil noch 24 Prozent – Tendenz weiter steigend. Darüber hinaus sind ungefähr zwei Drittel der Bankkredite in Italien durch persönliche Bürgschaften oder Immobilien abgesichert. Die stark fallenden Immobilienpreise wirken sich damit auch negativ auf den Schuldendeckungsgrad aus. Warum also fallen die Hauspreise in Italien weiter? Eine Erklärung ist, dass der Preiseinbruch im Vergleich zu den anderen europäischen Ländern mit einer gewissen Verzögerung einzutreten scheint.
Ein Rückgang mit Verzögerung?
Experten erwarten, dass Italien und Finnland 2017 mit einem geschätzten Wachstum von gerade einmal 1 Prozent hinter den anderen EU-Ländern zurückbleiben werden. Italiens Wirtschaft startet nicht richtig durch und wird auch weiterhin von den Problemen im Bankensektor belastet. Die Chancen auf Reformen kamen 2016 durch das Verfassungsreferendum und den Rücktritt von Premier Matteo Renzi nach Eingeständnis seiner Niederlage zu einem jähen Ende.
Die Experten erwarten, dass Spanien von den anderen großen Volkswirtschaften in der Region am besten abschneiden und ein Wachstum von ungefähr 2,5 Prozent erreichen wird. Für Deutschland wird ein Wachstum von 1,5 Prozent prognostiziert gefolgt von Frankreich mit einem Wachstum von 1,3 Prozent.
Der Zustand der italienischen Volkswirtschaft könnte besser sein. Die Zinsen sind jedoch auf einem historisch niedrigen Stand. Angesichts des sich verbessernden Geschäftsklimas, den nach wie vor starken mittelständischen Herstellungsbetrieben und dem Anstieg der verfügbaren Einkommen (der Erschwinglichkeitsindex lag Ende 2015 bei 11,3 Prozent und damit 2,1 Prozent höher als 2014) müssten die Trends eigentlich positiver sein als von den internationalen Agenturen verzeichnet..
Verkaufszurückhaltung
Laut vieler Experten auf dem Gebiet des italienischen Wohnungsbaus liegt das Hauptproblem des italienischen Immobilienmarkts an dem großen Angebot nicht verkaufter Wohneinheiten. Der italienische Markt wird von Wohnungseigentümern bestimmt. Dies sorgte 2008, als die Krise Italien erreichte, für eine längerfristige Zurückhaltung seitens der Eigentümer, ihre Immobilien zu niedrigeren Preisen zu verkaufen.
Die Immobilieneigentümer gingen davon aus, dass sich der Markt in den folgenden Jahren stark erholen würde. Aber die Zahl der Immobilientransaktionen brach ein und fiel um erschütternde 54 Prozent von 860.000 im Jahr 2006 auf 403.000 im Jahr 2013 – das seit 30 Jahren niedrigste Transaktionsvolumen. Die Hauspreise sanken im gleichen Zeitraum um 7 Prozent und damit um beträchtlich weniger als in Spanien, wo die Preise um ganze 23 Prozent einbrachen.
Stabilere Bedingungen
2014 änderten sich die Erwartungen der Verkäufer aufgrund stabilerer finanzieller und politischer Bedingungen sowie besseren wirtschaftlichen Maßnahmen plötzlich. Das durchschnittliche Loanto- Value Ratio, d. h. das Verhältnis von Kreditbezug zum Beleihungswert, stieg um 60 Prozent, wobei die Haushalte ungefähr 80.000 EUR, und damit um über 15.000 EUR weniger als 2013, für ein 230.000 EUR teures Appartement anzahlen mussten.
Die Hypothekenanträge schossen 2015 im zweistelligen Bereich nach oben und gingen mit einem mäßigen Anstieg der Kreditanträge von Familien einher. Die Anträge für neue Hypotheken und Hypotheken mit Gläubigerwechsel stiegen 2015 um etwas über 13 Prozent und konsolidierten den im Vorjahr begonnenen Wachstumstrend.
Geänderte Erwartungen
Die Zahl der Eigentumswohnungen, die den Besitzer wechselten, stieg in den zwei Jahren bis Ende 2015 um 10 Prozent und war damit um 20 Prozent höher als im 1. und 2. Quartal 2016. Die beim Verkauf dieser Immobilien erzielten Preise blieben allerdings unter den Forderungen und sind damit ein Zeichen für eine entspanntere Haltung seitens der Verkäufer.
Ende 2016 akzeptierten fast zwei Drittel der Wohnungsverkäufer Preise, die 10 Prozent unter ihren Forderungen lagen. Inzwischen ist es durchaus üblich, dass Verkäufer ihre Preise um bis zu 20 Prozent senken. Solche Preiseinbrüche gab es selbst in den schlimmsten Jahren der Immobilienkrise nicht, wobei die geänderten Erwartungen der Verkäufer dazu geführt haben, dass die Hauspreise in Italien verglichen mit den anderen europäischen Ländern erst mit einer gewissen Verzögerung einbrachen.
Steigende Investitionen aus dem Ausland
2015 und 2016 wuchs der italienische Immobilienmarkt konstant, wobei die Gesamtinvestitionen sich 2015 auf 8,2 Mrd. EUR beliefen. Der Großteil dieser Investitionen stammte aus dem Ausland, vor allem aus dem Nahen Osten, Mitteleuropa und Asien. Ganz oben auf der Wunschliste der Investoren standen Büro- und Einzelhandelsimmobilien gefolgt von Hotels und Industrieobjekten. Die Investitionen in der Immobilienbranche erreichten im 1. Quartal 2016 eine Höhe von 3,4 Mrd. EUR und lagen damit ungefähr 9 Prozent unter den Investitionen im 1. Quartal 2015 als durch einen einzigen Verkauf mehr als 10 Prozent der Gesamtjahresinvestitionen erzielt wurde.
Große Investitionen, hohe Erträge
Es bestätigt sich, dass der italienische Markt extrem attraktiv für ausländische Investoren ist, die Kerninvestments suchen, wie z. B. das Great Beauty- Portfolio in Rom oder Gebäude in der Via Montenapoleone in Mailand. Die Hälfte des Geldes, das 2015 in den italienischen Markt floss, wurde in Mailand investiert, wo moderne Architektur und High-Tech-Bezirke nach jahrzehntelangem Stillstand die Skyline der Stadt mit neuen, eleganten architektonischen Statements bereichern.
Die neuen Gebäude von Zaha Hadid, Arata Isozaki, César Pelli und Kohn Pedersen Fox zogen reonmmierte Mieter an und sorgten für hohe Erträge; Mieter zahlen im Stadtzentrum von Mailand bis zu 500,00 EUR pro Quadratmeter und Jahr. Zum Vergleich: im besten Bezirk in der Stadtmitte Roms lassen sich bis zu 400,00 EUR pro Quadratmeter und pro Jahr erzielen.
Die größten Investitionen stammen von offenen deutschen Immobilienfonds, internationalen Immobiliengesellschaften und unabhängigen Fonds, wobei 78 Prozent der Transaktionen auf Bürogebäude entfallen. 2016 kaufte die Qatar Investment Authority in einer Transaktion mit einem Wert von fast 1 Mrd. EUR 100 Prozent der Neubauten im Bezirk Porta Nuova.
Die Tech-Riesen setzen ein Zeichen
2014 errichtete Google seine Zentrale in dem 5.000 m2 großen, von William McDonough + Partner entworfenen Gebäude im Bezirk Isola. Microsoft Italy dagegen bezog vor kurzem das Microsoft House in dem eindrucksvollen, vom Schweizer Studio Herzog & De Meuron entworfenen Gebäude in der Viale Pasubio. Das Unternehmen hat 10 Millionen Euro in die von AECOM und DEGW entworfene Ausstattung investiert. Das Gebäude ist nicht nur die Zentrale von Microsoft Italy, sondern bietet auch Raum für Workshops, Startups, Konferenzen und Veranstaltungen. Inzwischen wurde bekannt, dass Amazon Italy mit seinen Büros in die Via Monte Grappa ziehen wird. In dem Gebäude dort werden nach der vollständigen Inbetriebnahmen bis zu 1.100 Mitarbeiter arbeiten.