Рынок коммерческой недвижимости в Польше на подъеме. Однако судя по показателю занятости офисных площадей, предложение заметно превышает спрос. Это скорее свидетельствует о зрелости, а не о слабости, утверждает Мариола Битнер.
По городу разносится гром салюта, расцветившего ночное небо красными, желтыми и зелеными огнями. Здесь пышно празднуют открытие офисного комплекса «Варшавский шпиль» (Warsaw Spire), чья главная 200-метровая башня украсила городской горизонт, который день ото дня становится все более скученным. Получивший премию MIPIM-2017 как лучший офис и коммерческий объект года, для многих «Шпиль» стал также символом продолжения восходящей траектории развития польской коммерческой недвижимости.
Сегодня в этой части Центральной Европы царит уверенность и некоторое самодовольство. С 1992г. Польша показывает неуклонный экономический рост, и эту тенденцию не сломил даже начавшийся в 2007г. финансовый кризис. Устойчивый приток капитала со стороны ЕС также содействовал модернизации слабой инфраструктуры и активизировал развитие как экономики в широком плане, так и сектора коммерческой недвижимости в частности.
Учитывая отмечающийся рост зарплат и наличие молодых, динамичных и хорошо образованных местных трудовых ресурсов идет непрекращающийся рост числа международных компаний, открывающих в Польше новые филиалы или существенно расширяющих уже имеющиеся.
Между тем зарубежные инвесторы, воодушевленные мощным арендным спросом и низкими процентными ставками, продолжают делать вливания в рынок коммерческой недвижимости при сохраняющейся популярности складских, торговых и офисных объектов. Набирают актуальность и новые секторы, стимулирующие формирование рынка, такие как студенческое жилье, склады индивидуального хранения и жилье для пенсионеров.
Слишком много места
Бесспорную устойчивость демонстрирует польский рынок коммерческих офисных объектов. В 2016г. в стране была отмечена высочайшая в ее истории активность застройщиков с появлением на рынке свыше 800 000 м2 офисных площадей, что на 25% больше чем в 2015г. Данная тенденция сохранилась и в первом квартале 2017г., когда в одной только Варшаве было предложено более 84 000 м2 офисных помещений.
При этом вакантность офисов (процент имеющихся, но не арендованных площадей объектов недвижимости) в Варшаве упорно держится на уровне 14%, демонстрируя сохраняющийся переизбыток предложения и отставание арендного спроса. Похоже, потребуется время, чтобы снова достигнуть баланса, особенно с учетом недавних объявлений о новых застройках в городском центре.
Вакантность офисов в Варшаве выше, чем в Кракове (6,3%), Вроцлаве (10,2%) и городской конгломерации в составе Гданьска, Гдыни и Сопота (12%), но ниже, чем в Катовице (15,5%). Тенденция к усилению привлечения внешних ресурсов для бизнеса (BPO) и переносу в Польшу единых центров обслуживания (SSC) проявляется в основном в городах областного и районного значения, где общие операционные расходы, существенную долю в которых занимает заработная плата, заметно ниже, что отчасти объясняет некоторые более низкие показатели вакантности.
По сравнению с другими более развитыми европейскими столицами уровни вакантности в Варшаве также высоки: аналогичный уровень в Лондоне составляет 6,35, а во Франкфурте 9%. Что любопытно, подобный дисбаланс не отпугивает застройщиков: крупные консалтинговые фирмы по вопросам недвижимости сохраняют спокойствие в уверенности, что рынок — особенно варшавский — выправится и выдержит любые новые предложения. Время покажет.
Переизбыток коммерческой офисной недвижимости на варшавском рынке существенно повлиял на арендные ставки, при этом большинство арендодателей также обычно предлагают арендаторам значительные периоды бесплатной аренды и содействие в оснащении помещений. Такое ориентирование на арендаторов снижает доходность инвестиций застройщиков, и при всей устойчивости польского рынка все большую привлекательность и для застройщиков, и для инвесторов, стремящихся к высокой доходности, набирают такие рынки как Румыния. По мере развития таких новичков, предлагающих недвижимость инвестиционного уровня и более высокую ликвидность, объемы инвестиций будут увеличиваться быстрыми темпами.
Возможности стучатся в дверь
Пока столица Польши пытается заполнить свободные площади своих офисных сооружений, зарубежные инвесторы уже поглядывают на польские города областного значения. При сильном тяготении польской экономики к столичному региону ускоренными темпами развивается офисное строительство в городах областного значения, стимулируя формирование сектора ВPO и SSC.
Это возрождает и активизирует экономическое развитие в таких городах, что дает им возможность стать экономически независимыми, не теряя при этом связей с местными сообществами, а также поможет предотвратить утечку местных талантов в столицу — или за рубеж, сохраняя тем самым устойчивость польской экономики, уже впечатляющей своей эффективностью.
Активность рынка недвижимости циклична с естественной сменой периодов бурного развития и затишья, и хотя Польша далека от периода застоя, тот факт, что вскоре ее рынку недвижимости потребуется передышка, является признаком скорее не слабости, а силы. Показатель зрелости. Пробуждения.