Инвестиционные фонды, посвященные развитию градостроительных проектов с нуля, являются инновационным классом активов, который может принести институциональным инвесторам очень высокие доходы с поправкой на риск.
Инвестиционные фонды, направленные на создание объектов городской недвижимости с самого нуля, — это сравнительно недавно появившийся класс активов, который сейчас стремительно развивается по всему миру. Будучи направленными на формирование привлекательных и скорректированных на риск доходов для инвесторов, такие фонды используют инновационные структуры капиталовложений и освоения, чтобы выступать посредником между международными источниками капитала и местными градостроительными проектами.
Управляющие таких фондов пытаются определить недостаток капитала и ценовую диспропорцию на основе данного этапа жизненного цикла рынка, чтобы выбрать инвестиционную стратегию, помогающую привлечь капитал от институциональных инвесторов, которые могут находиться в любой стране мира. Мобилизованный капитал может быть использован по заранее условленным договоренностям в множестве различных сделок по определенным видам активов и рынкам городской недвижимости как правило с участием местных партнеров-застройщиков.
Такая схема позволяет инвесторам получить доступ к потоку сделок, различным инструментам управления активами и экспертной поддержке в целевом подсекторе рынка недвижимости, при этом им не обязательно выстраивать свою отдельную инвестиционную платформу. В свою очередь у застройщиков и операторов появляется возможность обратиться к стабильным и долговременным источникам паевого капитала, механизмам повышения кредитного качества, экспертному мнению и средствам повышения доверительного уровня.
Для городов же новые инвестиционные фонды приобретают все больше значения в качестве стимулов развития градостроительных проектов, поддерживающих устойчивое использование городской инфраструктуры и создающих возможности для обустройства территорий. Обладая неповторимым всеобъемлющим видением градостроительной деятельности, эти фонды могут оказать ни с чем не сравнимое влияние на динамику роста городов через реализуемые с их помощью проекты, выискивая наиболее благоприятные.
Виды структуры инвестиций
Как правило, такие фонды управляются, консультируются и совместно инвестируются специалистом-управляющим фондом, который руководствуется предустановленными инвестиционными целями. Делая вклад в инвестиционный фонд, инвесторы приобретают право на долю в каждой сделке, в то время как большинство инвестиционных задач делегировано управляющему фондом. Жизненный цикл фонда обычно делят на инвестиционную и «урожайную» фазу, когда капитал и прибыль возвращаются инвесторам.
Чтобы обеспечить правильное распределение интересов, спонсор, как правило, набирает в фонд начальные активы и соинвестирует в него существенную сумму. Фондовая компенсация обычно включает в себя комиссию за управление активами плюс премиальные в случае превышения планируемых показателей по оговоренной схеме.
Чаще всего сделки заключаются в форме совместных предприятий с участием местных партнеров, которые будут отвечать за реализацию бизнес-плана. Каждая сторона должна вложить в проект свою часть, в итоге выстраивается многоуровневая структура компенсации, размер которой рассчитывается на основе доли участия каждой стороны и конечного результата проекта.
Сделки, предлагаемые местными партнерами, отбираются на основе заранее условленных инвестиционных критериев, к которым относится вид актива, месторасположение, целевой доход с поправкой на риск с учетом конкретной структуры капитала. Чтобы понять, насколько аналитические показатели рынка соответствуют условным допущениям на этапе оценки риска перед размещением, требуется провести обширный анализ. Местные партнеры должны обладать проверенной репутацией и опытом работы на местном рынке, а также доказать, что у них имеются необходимые ресурсы и баланс, требуемые для выполнения бизнес-плана.
Получение прибыли
Фондовые управляющие, нацеленные на получение высоких доходов в проектах городского развития, должны уметь найти сложившийся дисбаланс в определенном месте рынка и извлечь выгоду из имеющегося недостатка ликвидности в зависимости от фазы развития рынка. Продуманная инвестиционная стратегия должна быть основана на всестороннем процессе, чтобы в итоге мобилизовать, оценить, сформировать и реализовать инвестиции фонда.
Чтобы найти такие ниши, где возможно получение высоких доходов, потребуется провести обширные исследования рынка недвижимости и анализ актива. Возможность организовать собственную ресурсную платформу зачастую является тем самым ключом, который откроет дверь в мир сделок с привлекательным земельным базисом.
Фонды должны постоянно мониторить состояние каждой своей инвестиции, внедрять стратегии по укреплению активов и беспрестанно искать возможности с потенциалом развития или возможности выхода.
Проекты, начинающиеся с нуля — довольно специфический класс активов, требующий специализированного знания и наличия инвестиционной платформы с многопрофильной экспертной поддержкой, которые требуются для начала, проектирования, строительства и финансирования проекта при участии фонда.
Каждая инвестиционная возможность требует, чтобы все обширные проектные разработки и сметные расчеты были полностью обеспечены на основе оценки рисков и наличия финансирования. Стратегия сотрудничества, предпринятая на ранних этапах проекта, может максимизировать прибыль и сократить риски реализации проекта, чтобы можно было точно оценить земельный базис на основе прибыльных прогнозов на уровне и проекта, и партнеров.
Наличие местных партнеров и осуществление вложений совместно с несколькими операторами, специализирующимися на разных активах, на протяжении нескольких лет и в разные фазы экономического цикла поможет существенно снизить риски. На то, чтобы построить отношения на местном рынке, потребуется достаточно много времени, и помимо размещения это потребует многих дополнительных усилий.
Местные операторы склонны выбирать инвестиционных партнеров с гибкими инвестиционными стратегиями, обладающими как опытом на местном рынке, так и возможностью предоставить инвестиционный капитал, повышенное качество кредита и экспертную поддержку, которая сможет существенно повысить эффективность процессов за счет мер на уровне реальной собственности.
Формирование направлений городского развития
Инвестиционные фонды, посвященные развитию градостроительных проектов с нуля, являются инновационным классом активов, который может принести институциональным инвесторам очень высокие доходы с поправкой на риск. Успешные инвестиционные платформы помогут обеспечить равенство интересов среди инвесторов и построить надежную инвестиционную стратегию, основанную на обширных исследованиях, направленных на выявление ценового сдвига в зависимости от фазы жизненного цикла рынка. Инвестиционная платформа с многопрофильной экспертной поддержкой, способной повышать эффективность на протяжении всего процесса реализации, является определяющим фактором для инвесторов и местных партнеров.
Более того, управляющие фондов обладают уникальным всеобъемлющим видением девелоперской активности в различных подсекторах рынка. Применяя критерии планирования в инвестиционном процессе, такие партнерства приобретают решающую возможность дать прибыль инвесторам, а также прямо воздействовать на рост городов, выступая в качестве движущей силы в процессе городского развития и рационального использования городской инфраструктуры.