Инженерно-геологические изыскания обеспечивают ключевые данные для разработки эффективных проектных решений. Все дело в снижении затрат без экономии на качестве, заявляет Джаннис Каллика.
В настоящее время крупные инвестиционные проекты в сфере недвижимости подвергаются значительно более строгому финансовому анализу, чем когда-либо. Ключевые участники проекта, в некоторых случаях независимо от других партнеров по проекту, уделяют все больше внимания анализам и исследованиям, направленным на оценку стоимости и рисков, а также потенциальной рентабельности проекта. При этом учитывая, что банки требуют высоколиквидного залогового обеспечения кредитов, а в некоторых случаях – гарантий от превышения сметных затрат, приемлемых для банка в качестве обеспечения займа, финансирование проектов строительства недвижимости становится все более проблематичным.
В столь сложной обстановке у инвесторов нет иного выхода, кроме как искать пути сокращения затрат для повышения рентабельности. Затратам на подготовительные работы уделяется особое внимание, поскольку они, как правило, финансируются за счет собственных, а не заемных средств. В связи с этим зачастую делаются попытки сократить объем любых инженерно-геологических изысканий (ИГИ). Однако девелоперам, рассматривающим такой подход, следует подумать дважды.
Сверху вниз
В отличие от конструкторов, которые определяют планировки и типы материалов, обеспечивающие общую конструктивную прочность здания, инженеры-геологи определяют состояние естественных, а не искусственных конструкций и их влияние на общую конструктивную прочность здания.
ИГИ предполагают сбор данных, таких как инженерно-геологические параметры и уровень грунтовых вод, которые позволят инженерам разработать более эффективные проектные решения для укрепления откосов, устройства фундаментов, подпорных стенок и котлованов. ИГИ играют ключевую роль в обеспечении правильных данных для разработки надежных и эффективных проектов.
Многогранная роль
Хорошо продуманная программа ИГИ может быть вполне экономичной на ранних этапах проекта застройки. Некоторые застройщики неохотно принимают решение по поводу количества буровых скважин, требуемых при проектировании объектов. Такие скважины абсолютно необходимы, поскольку используются для отбора образцов, которые позволяют определить химический состав грунтов; так, например, сульфаты и кислоты, содержащиеся в грунте и грунтовых водах, могут вступать в реакцию с бетоном и повреждать его, что серьезно влияет на конструкции. Однако такие скважины также требуют значительных затрат. Квалифицированный инженер-геолог, следующий самым высоким стандартам качества при выполнении ИГИ, может оптимизировать количество скважин.
Расширенные ИГИ также обеспечивают необходимые данные, позволяющие инженерам-геологам разработать оптимальные проектные решения, которые могут способствовать сокращению сроков работ, повышению рентабельности проекта, а также более эффективному управлению рисками. Новые технологии позволяют импортировать результаты ИГИ в 3D-модели и использовать преимущества информационного моделирования зданий для сложных, многоэтапных проектов за счет возможности разработки единой модели, в которую включены все имеющиеся данные – от характеристик грунтов до молниеотвода.
Еще одной областью, где ИГИ могут сыграть ключевую роль, является этап проработки различных вариантов застройки. Данная методика позволяет сравнивать альтернативные варианты проектных решений путем анализа соответствующих им долгосрочных капитальных и эксплуатационных затрат, чтобы выявить варианты с наименьшей стоимостью на протяжении всего проекта. Например, при проектировании подпорной стенки у инженера есть выбор от простых и недорогих решений, таких как шпунтовое ограждение или габионная стена, до дорогих и сложных решений, таких как гравитационная подпорная стенка. Правильные данные позволяют инженеру разработать оптимальное решение с учетом всех ключевых факторов.
Расширенные ИГИ также могут послужить на пользу заказчикам и подрядчикам в случаях, когда прогнозируемые характеристики грунтов отличаются от фактических условий грунтов на объекте. Например, в ходе земляных работ для строительства фундаментов глубокого заложения подрядчик может потребовать дополнительную плату в связи с тем, что грунтовые условия не соответствуют тем, что прогнозировались. Результаты ИГИ могут быть использованы в пользу ответчика, поскольку они могут доказать, что квалифицированный подрядчик должен был предвидеть такие условия. Это хороший пример преимуществ проведения комплексных ИГИ в случае претензий, связанных с непредвиденными грунтовыми условиями.
Информация в цифрах
Наличие достаточных данных по результатам ИГИ позволяет инженерам-геологам выбрать наиболее подходящие параметры, такие как среднее, а не умеренное значение прочности грунта (см. рис. A и B). Чем больше доступных данных, тем выше уверенность в выбранной величине, однако важную роль также играют инженерные знания и опыт.
В отчете, выполненном по заказу британского Института гражданского строительства, утверждается, что средняя стоимость инженерных изысканий на стройплощадке составляет приблизительно 0,21 процента от стоимости проекта. Для крупных проектов окончательная стоимость строительства в среднем на 17 процентов превышала стоимость тендерного предложения в связи с недостаточностью ИГИ или неправильной интерпретацией их результатов. Хотя оптимизация стоимости и лежит в основе успешных инвестиций в недвижимость, необдуманное сокращение затрат редко дает хорошие результаты в долгосрочной перспективе.
Абсолютная необходимость
ИГИ играют ключевую роль в ходе проектирования и строительства коммерческих объектов, где первостепенную важность имеют правильные и своевременные инвестиции. Попытки сэкономить сокращают объем данных, доступных инженерам-геотехникам. Эта стратегия редко позволяет внедрить передовые решения или повысить долгосрочную рентабельность инвестиций.
Тогда как возможной целью уменьшения объема ИГИ является сокращение первоначальных затрат, в долгосрочной перспективе расходы могут оказаться значительно выше – как с договорной, так и с коммерческой точки зрения. Как правило, тщательно выполненные ИГИ многократно окупают любые вложения, позволяют управлять рисками и реализовывать проекты лучшего качества. Таким образом, надлежащее выполнение ИГИ – это абсолютная необходимость, а не возможная альтернатива.