Создание испанским правительством инвестиционных фондов SOCIMI и сопутствующих благоприятных налоговых условий позволило привлечь иностранные инвестиции в миллиардном исчислении. Этот шаг оживил рынок коммерческой недвижимости и позволил достичь докризисных показателей, утверждает Лаура Гарсиа.
Как и многие другие страны по всему миру, Испания оказалась неподготовленной к мировому финансовому кризису 2008 года. При этом Испания оказалась в числе стран, наиболее пострадавших от кризиса: ее экономика вошла в глубокую рецессию, а рынок недвижимости обрушился. Количество финансовых и экономических операций значительно снизилось; показатель ВВП в 2009 г. упал до 3,7%, а показатели безработицы в 2012 г. достигли 24%. Налоговые поступления и бюджетные средства сократились, что привело к дефициту бюджета в размере 8,9% ВВП в 2011 г., а в структуре экономики, в которой строительный сектор занимал лидирующую позицию, обнаружились серьезные недостатки.
К счастью, сегодня все тяжелые последствия кризиса уже позади. Гостиницы уже больше не испытывают проблем с заполняемостью, по всей стране возводятся новые сооружения – торговые центры, административные здания и даже жилые дома. Испания снова на коне. Ну или почти…
Тяжелые времена
Непосредственно перед кризисом экономика Испании отличалась устойчивым ростом. Отчасти это было вызвано внутренним спросом, подкрепленным кредитными средствами, отчасти – введением евро. Очень низкие реальные процентные ставки привели к увеличению и так значительного дисбаланса внутренних и внешних расчетов, а также образованию беспрецедентной финансовой пирамиды на рынке недвижимости. В 2007 г., на пике развития строительного сектора Испании на его долю приходилось 16% ВВП и 12% всех рабочих мест.
Во время кризиса правительство попыталось провести ряд важных реформ для поддержания экономики страны. В первую очередь был увеличен объем выделяемых бюджетных средств для поддержки валового национального продукта; тем не менее, это вызвало кризис суверенной задолженности в связи с высоким уровнем государственного долга.
В 2012 г., когда правительство возглавила правоцентристская народная партия Мариано Рахоя, были введены жесткие меры экономии, включая трудовую реформу и повышение налогов. Также было объявлено, что все министерства должны будут сократить государственные расходы на 8.9 млрд евро, что привело к протестам по всей стране.
Импульс к развитию
Дополнительной мерой развития было повышение ликвидности на рынке недвижимости путем создания Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) – компаний, владеющих и управляющих доходообразующей недвижимостью или финансирующих ее напрямую или посредством покупки акций в других фондах SOCIMI. SOCIMI являются аналогом трастовых фондов, инвестирующих в недвижимость(REITs), концепция которых возникла в США в 60-е гг.
SOCIMI – это публичные акционерные компании, акции которых размещаются на регулируемой бирже или на альтернативном фондовом рынке (MAB) – многосторонней торговой системе Испании, созданной в 2006 г. для менее капитализированных компаний. Включение SOCIMI в реестр фондовой биржи позволяет инвесторам осуществлять торговлю акциями, а исключение означает лишение особых налоговых условий. Значительный объем акций в фондах SOCIMI принадлежит иностранным инвесторам.
Тем не менее, фонды начали набирать популярность лишь в 2013 г., когда испанское правительство внесло корректировки в налоговое законодательство, освободив SOCIMI от корпоративного налога на прибыль. В декабре 2017 г. на фондовом рынке MAB насчитывалось 46 компаний SOCIMI, включая GPM, стоимость которой оценивается в 1,8 млрд евро, Zambal, которой принадлежит ряд крупных испанских и иностранных компаний, таких как Vodafone, Gas Natural, BMW и Enagás, а также Fidere, осуществляющую управление активами в недвижимости для Blackstone – одной из крупнейших инвестиционных компаний в мире.
В 2017 г. размер активов в недвижимости четырех лидирующих испанских фондов SOCIMI – Merlin Properties, Hispania Activos Inmobiliarios, Axiare Patrimonio и LAR España Real Estate, составлял почти 14 млрд. евро. Несмотря на то, что данные фонды испанские, их участники – известные во всем мире инвесторы, привлекаемые устойчивым развитием рынка и инвестиционной структуры по сравнению с показателями предыдущих лет.
На передовой решительных перемен
2017 год ознаменовался самым высоким уровнем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Испании с 2007 года. Объем инвестиций составил около 8,9 миллионов евро, причем две трети всех сделок были закрыты иностранными компаниями, преимущественно американскими и европейскими фондами. Несмотря на то, что операционные издержки фондов SOCIMI выше, чем у фондов некоторых других типов, если фонд достаточно крупный, то соответствующие налоговые льготы, как правило, полностью компенсируют эти более высокие операционные издержки.
Сейчас Испания пожинает плоды тех смелых изменений, которые были реализованы правительством. Создание фондов SOCIMI было очень своевременно, а их структура отвечала требованиям как иностранных, так и внутренних инвесторов. Изменения, внесенные правительством в законодательство, связанное с образованием SOCIMI, во многом способствовали восстановлению рынка коммерческой недвижимости, и сегодня – в основном за счет притока иностранного капитала – Испания лидирует по масштабам прикладываемых усилий по восстановлению рынка коммерческой недвижимости в странах южной Европы.