A medida que nuestra esperanza de vida se alarga, crece la demanda de residencias de ancianos. Prometen mayores beneficios que otros proyectos más comunes y para algunos inversores constituyen una oportunidad muy buena para diversificar, afirma Ian Church.
En el sector inmobiliario europeo, es uno de los sectores que se está expandiendo más rápidamente; durante los próximos cinco años, se espera que la demanda de residencias geriátricas aumente más del 60 por ciento en los mercados más consolidados.
Los continuos avances en medicina nos permiten vivir cada vez más años y mejor. Como consecuencia, la demanda de residencias seguirá en aumento, con un gran número de personas mayores en busca de un entorno donde recibir la atención que necesitan.
La mayoría de países europeos no han invertido de forma continuada en servicios públicos; como mucho, han centrado sus recursos en la atención primaria. Esta realidad, sumada a la fuente de ingresos y teniendo en cuenta la relativa facilidad para acceder a ellas, hace que este mercado sea cada vez más atractivo para los inversores.
Sin embargo, la polémica no falta en este sector, especialmente en los mercados más consolidados. Entre otros retos, hay que lograr que las residencias tengan un coste a largo plazo que los usuarios puedan afrontar, garantizar su continuidad de forma sostenible y mantener la calidad, tanto de las instalaciones como de la atención ofrecida. Para los promotores más tradicionales que buscan diversificar un portfolio centrado en el sector comercial, requisitos como estos son poco habituales. El resultado es que el sector atrae a promotores e inversores especializados, con experiencia en asegurar que proyectos de este tipo generen beneficios a largo plazo.
Tendencias globales
Históricamente este sector se ha visto sujeto a marcos legales que variaban de un país a otro, aunque los cambios legislativos más recientes se centran en los requisitos físicos y operativos de estos centros. Las normativas abarcan, por ejemplo, las superficies mínimas requeridas, la obligación de construir baños individuales, zonas comunes y alojamientos que reflejen la realidad demográfica de cada lugar. Para las nuevas residencias no supone apenas dificultad, pero en algunos casos las instalaciones antiguas se ven obligadas a cerrar por el coste de la renovación.
En Europa, la calidad de las residencias y la madurez del sector varían enormemente, destacándose algunas diferencias interesantes:
• El número de residencias privadas ha aumentado substancialmente en los últimos diez años, y se ha duplicado en Rumania, Eslovaquia y Eslovenia.
• Al mismo tiempo, el número de residencias públicas ha disminuido o aumentado a un ritmo más lento, con la excepción de Malta y España, donde el número de residencias públicas está creciendo más rápidamente que las privadas.
• Menos de la cuarta parte del número total de residencias en Grecia, Alemania, el Reino Unido (Escocia), Irlanda e Italia son públicas.
• En los países nórdicos y en Europa central y del este (con la excepción de Croacia, Lituania y Rumania) las prestaciones públicas constituyen más de la mitad del total.
Un cambio de mentalidad
A medida que se desarrolla el sector de las residencias, los mercados europeos más maduros plantean una segunda opción que permite a los mayores “permanecer in situ”, animándoles a vivir de forma independiente el mayor tiempo posible. Así nace el concepto de “atención adicional”, donde se ofrecen inmuebles individuales específicamente diseñados para propietarios de edad avanzada. Los mayores también disponen de asistencia profesional en la misma urbanización. Así, pueden disfrutar de un ambiente similar al de una casa, con las mínimas restricciones en cuanto a su estilo de vida. A medida que sus necesidades cambian, podrán pagar y disponer de los servicios adicionales que requieran, incluso a corto plazo, como por ejemplo, después de una intervención quirúrgica.
El auge de las residencias privadas
En la mayoría de los mercados el progreso natural de las empresas familiares de residencias o urbanizaciones adaptadas empieza a proyectar nuevas instalaciones diseñadas exclusivamente para este sector. Consecuencia de la consolidación y volumen del mercado y en algunos casos de acuerdos con organismos públicos; crece la confianza en el sector e impulsa la inversión. Como resultado, se ha apreciado en casi todos los mercados, un aumento en la superficie media de las residencias de mayores; se trata de lograr mejores beneficios y justificar la inversión en instalaciones de mayor calidad, compartidas (para maximizar los ingresos) y acorde con el nivel de atención o asistencia médica que se requiere.
El aumento en el número de residencias privadas se basa en una demanda sólida y continuada. Cada vez más promotores e inversores ven en este sector una oportunidad para diversificar y lograr beneficios, especialmente si lo comparamos con lo esperado en el mercado de inmuebles comerciales o de residencias estudiantiles, tanto a nivel de rentabilidad como en el aumento del valor del inmueble en sí.
Aunque no sea un sector muy habitual, las residencias de mayores ofrecen ingresos sostenibles, retornos sobre inversión por encima del promedio y un crecimiento muy atractivo. En particular, si hablamos de proyectos en manos de operadores experimentados y con alquileres económicos que aseguran el interés a largo plazo de todos los involucrados. El perfil demográfico de la población se está desarrollando de forma similar en muchos países europeos, haciendo que el sector de las residencias de mayores sea menos vulnerable en cuanto a posibles cambios económicos o tecnológicos.