В последние годы российский рынок недвижимости не пользуется большой популярностью у международных инвесторов. Помимо таких факторов, как ослабление рубля (с июня 2014 г. падение курса рубля к доллару превысило 100%) и недостаток ликвидности, на их активность также влияет отсутствие прозрачности в сделках с земельными участками, сложное земельно-имущественное законодательство, непредсказуемые изменения порядка получения разрешений и защита прав инвесторов. Во многом осторожность инвесторов связана с нестабильностью геополитической ситуации, а последовавшие санкции только добавили неуверенности. Как же это отражается на российском рынке недвижимости?
С рубежа тысячелетия по 2007 г. Россия пережила экономический бум, который, в свою очередь, обеспечил буйное развитие рынка недвижимости и на определенном этапе привел к перегреву (например, рынок первичной недвижимости вырос на 362%). Однако затем последовала самая глубокая за последние 15 лет рецессия, ознаменовавшаяся падением ВВП на 7,8% в 2009 г. Далее, вплоть до 2013 г., отмечалось восстановление до 12,2%, после чего рост снова замедлился до 1,9%. При этом, вопреки общепринятому мнению, в снижении темпов роста не стоит винить исключительно падение цен на сырье (так, цены на нефть упали на 66% в течение последних двух лет) и введение экономических санкций, так как существует ряд других факторов, которые также играют немаловажную роль.
Финансовый кризис 2008 г. вывел с рынка почти всех иностранных инвесторов, оставив только самых сильных игроков, а также существенно подкосил многих крупных российских девелоперов. Под контролем банков оказались крупные портфели недвижимости с высоким уровнем риска, и в итоге финансовые институты были вынуждены примерить на себя роль собственников или управляющих недвижимости, используя либо собственных, либо привлеченных со стороны специалистов. Учитывая сохраняющуюся стабильность спроса на новые жилые и — в меньшей степени — коммерческие площади, местные инвесторы продолжали вкладывать средства в бюджетный сегмент. Таким образом, на фоне быстрого укрепления рубля статус-кво на рынке недвижимости поддерживался и после 2009 г.
Прогноз ВВП РФ
Напротив, кризис, в котором оказалась экономика сегодня, не имеет предпосылок для быстрого восстановления. ВВП по итогам 2015 г. снизился на -3,7%, ожидаемое снижение его в этом году составит 1,5 – 1,8%. По состоянию на 4 квартал 2015 г. строительный сектор сократился на 11%, а падение выпуска промышленной продукции и объема инвестиций составило 3,3% и 8,8% соответственно. Ожидается, что в 2016 г. рост в данных отраслях будет отрицательным или нулевым, при этом прогнозные показатели промышленности не превысят 0,5%, а инвестиции сократятся на 1,2%. Конечно, никто не может точно предсказать следующие шаги на геополитической арене, однако перспективы быстрого разрешения ситуации кажутся маловероятными.
На фоне резкого падения курса рубля в конце 2014 г. наблюдался ажиотажный подъем спроса на жилье, за которым последовал период стагнации, продолжавшийся весь 2015 г. На текущий момент рынок, похоже, переживает рекордный упадок. Начальные цены в долларах сократились вдвое, в то время как рублевые цены остаются стабильными (при этом покупатели могут получить значительную скидку от начальной цены в зависимости от класса недвижимости). При отсутствии прогнозируемого роста на ближайшие годы, уровень цен, достигавший пиковых значений в период максимальных цен на нефть, остается за гранью покупательской способности, в связи с чем можно ожидать вынужденную корректировку цен.
Аналогичная ситуация отмечается на рынке коммерческой недвижимости, и в первую очередь это касается предложений инвестиционного класса. Владельцы амбициозных проектов высотных офисных зданий и торговых центров, по-видимому, предпочитают вовсе не сдавать площади, чем признать новые реалии рынка, и надеются зафиксировать инвестиционную стоимость на будущее, чем получать прибыль и обслуживать кредиты в настоящем. Владельцы прочей собственности демонстрируют большую гибкость и готовность к быстрой адаптации. Однако основной вопрос состоит в том, когда же все-таки будут готовы принять новую реальность все участники рынка, точнее, когда им это позволят сделать кредиторы? Кто готов взорвать новый пузырь?
Курс рубля и цены на нефть
Спад на графике отражает обесценивание рубля.
Источник: IMF, EIA
Результаты не замедлят себя проявить в оживлении потока сделок, но не сразу: потребительский спрос и активность не отреагируют мгновенно. Если бы нынешнюю ситуацию можно было охарактеризовать как «типичную» рецессию, то самым быстрым и легким путем ее разрешения стала бы активизация покупок по низким ценам, что, в свою очередь, заложило бы фундамент для уверенного роста доходов в будущем. Тем не менее, то положение, в котором сегодня находится российская экономика, нельзя отнести к обычному циклическому спаду: только отдельные инвесторы, обладающие значимостью на местном уровне, должным опытом и, что немаловажно, способностью к адаптации, смогут оптимизировать денежные потоки от недвижимости до необходимого уровня и затем выйти на устойчивый рост.
Россия по-прежнему остается крупнейшим потенциальным рынком в Европе благодаря численности населения свыше 140 миллионов человек и потребности в обширной модернизации. Здесь присутствуют многочисленные возможности для инвесторов с различной готовностью идти на риск, заинтересованных в проектах нового строительства и реконструкции в различных, если не во всех, отраслях промышленности. Несмотря на низкий уровень уверенности и сложности прогнозирования будущего в настоящий момент, возможности и «отдача» российского инвестиционного рынка, несомненно, свидетельствуют о том, что такая ситуация не сможет долго оставаться без изменений, и свет в конце тоннеля все-таки виден.
< Вернуться на главную страницу
