Сегодня градостроительные проекты вновь становятся актуальной темой инвестиционных программ на фоне стремления муниципальных властей разных городов мира привлекать частный сектор к крупномасштабной застройке городских кварталов и переосмыслению старых районов. Возникшая градостроительная тенденция обусловлена переносом промышленных зон из центра города, непостоянством демографических показателей и меняющимися предпочтениями горожан. В итоге градостроители и застройщики все чаще обращают свой взгляд на возможности комплексной перепланировки центральных районов города.
Крупномасштабные городские проекты все более ценятся местной администрацией, так как они позволяют повысить конкурентоспособность городов, привлечь ценные трудовые ресурсы посредством планирования и дизайна по новейшим технологиям, результатом которого становится создание привлекательных социальных пространств, строительство инновационных культурно-досуговых объектов и удобных систем общественного транспорта.
Увеличение плотности застройки вокруг транспортных хабов способствует устойчивому развитию городской инфраструктуры и позволяет гармонично сбалансировать разные районы мегаполисов. Еще одна особенность такого процесса — это возможность приобрести земельный участок по удобной цене до его удорожания, чтобы в будущем сформировать стабильные источники дохода, финансировать инфраструктурные улучшения, а также строить новые городские объекты и доступное жилье.
Наблюдаемый сдвиг в политике в сторону градостроительства также создает основу для структурной реорганизации сектора недвижимости и строительной отрасли. Сегодня девелоперы более ориентированы на участки внутри городской черты, а не в пригородах, в связи с более высоким порогом вхождения на рынок, гарантией прав на землю и более коротким периодом подготовительных работ.
Особенностью современных городских проектов является то, что они стремятся адаптироваться к новым типам коммерческих и жилищных объектов, обусловленных появлением новых технологий, включающих практику совместного использования, повышение мобильности и удобства сообщения для новых покупателей благодаря многофункциональности застройки, наличию общественных пространств и строительным технологиям устойчивого развития. Планирование крупномасштабных проектов зачастую связано с поэтапностью работ, предусматривающей несколько очередей строительства на длительном промежутке времени, нередко в сотрудничестве с местными властями на основе сложных договорных отношений и мотивационных механизмов, способных примирить разнообразные, иногда противоположные, интересы в рамках одного проекта.
Управляющие активами и представители рынков капитала все чаще ищут возможности инвестировать в градостроительные проекты. Инвестиционные стратегии, как правило, сосредоточены на наиболее перспективных городах и развивающихся районах с возможностью вложения в новые виды объектов, таких как городские розничные сети, жилые площади для аренды частными лицами и объекты гостиничного типа. Такие проекты способны приносить доход выше рыночного уровня с учетом всех рисков за счет использования преимуществ расположения в условиях плотной городской застройки и наличия транспортных связей с крупными хабами. Структура капитала и финансовые активы тщательно подгоняются под инвестиционные требования крупных строительных проектов, в особенности это относится к необходимости значительных стартовых инвестиций в городскую инфраструктуру, постепенному увеличению цен на землю, а также предоставлению доступного жилья.
Многофункциональность планируемых объектов требует новых форм сотрудничества между государственным и частным сектором, а также служит основой для формирования нового комплексного подхода к проектированию, строительству, финансированию и эксплуатации крупных городских проектов по застройке и развитию инфраструктуры. Традиционные границы между государственным и частным сектором, а также между консультантами и заказчиками постепенно стираются по мере того, как роли участников проекта становятся все более взаимозависимыми из-за расширения возможностей планирования и реализации проектов. К таким проектам нового вида предъявляются определенные требования планирования и финансирования, которые можно удовлетворить только посредством принятия комплексной модели планирования и реализации проекта, в рамках которой представители власти, консультанты, девелоперы и инвесторы должны активно стремиться действовать совместно при планировании и реализации крупномасштабных городских проектов.
Такой комплексный подход требует единого определения основных целей проекта, а также инвестиций в создание нормативной базы и инфраструктуры, направленных на минимизацию неопределенности, так как именно это необходимо в первую очередь для привлечения частных инвестиций. Активное сотрудничество на ранних стадиях проекта, когда происходит формирование концепции, позволяет максимально повысить ценность проекта, а также сократить риски лишних издержек и срыва сроков. Необходимо выстраивать структуры сделок таким образом, чтобы обеспечить оптимальное распределение затрат и выгод по времени, откладывая меры по стимулированию на второй план. Проекты должны быть нацелены на создание активов инвестиционного класса, которые смогут привлечь крупных инвесторов, осознающих все риски, связанные с подготовкой к строительству, и имеющиеся гарантии прав на землю. Такие инвесторы смогут предоставить определенный объем капиталовложений с учетом предполагаемых доходов и доступности финансирования.
Принимая во внимание происходящие в настоящий момент структурные изменения в градостроительной политике и на рынке недвижимости в целом, возникает уникальная возможность преобразовать жилые районы посредством реализации крупномасштабных проектов, направленных на создание процветающих и устойчиво развивающихся городов. Комплексные модели планирования и реализации проекта, основанные на общем сотрудничестве сторон, как нельзя лучше подходят для решения задач, которые встают перед участниками в ходе осуществления таких проектов.
По сути, выбор города в качестве среды для капиталовложений может на самом деле обернуться инвестициями в развитие города как такового.
< Вернуться на главную страницу
