El lanzamiento por parte del gobierno español de las SOCIMI, junto con las favorables condiciones fiscales que las acompañan, han atraído miles de millones de euros en inversión extranjera. Las SOCIMI están siendo una pieza fundamental en la recuperación del sector inmobiliario comercial que ahora alcanza niveles pre-crisis, afirma Laura García Keller.
Como a muchos países del mundo, la crisis financiera internacional de 2008 cogió a España desprevenida Su economía se hundió en una recesión profunda y el mercado inmobiliario se desplomó. La actividad financiera y económica cayó en picado; el producto interior bruto (PIB) descendió al 3,7% en 2009 y la tasa de desempleo alcanzó el 24% en 2012. Disminuyeron los ingresos fiscales y el gasto público; alcanzando en 2011 un déficit presupuestario del 8,9%, poniendo de relieve las graves debilidades estructurales de una economía dominada por la construcción.
Hoy en día, sin embargo, los peores momentos de la crisis son historia. Los hoteles ya no encuentran dificultades para conseguir buenas tasas de ocupación y hay nuevos proyectos hoteleros por todo el país. Se atisban brotes de recuperación que se están notando también en otros sectores como el inmobiliario comercial, las oficinas e incluso el mercado residencial. España ha vuelto. Al menos, parcialmente.
Tiempos desesperados
Durante los años previos a la crisis, España experimentó un periodo de crecimiento sostenido, en parte basado por el incremento de la demanda doméstica impulsada por créditos y fomentado, hasta cierto punto, por la introducción del euro. Las tasas de interés bajas provocaron multitud de desequilibrios tanto a nivel local como a nivel externo, sumado una burbuja inmobiliaria sin precedentes. En su apogeo en 2007, el sector de la construcción representaba el 16% del PIB y el 12% de los puestos de trabajo en España.
Cuando llegó la crisis, el gobierno llevó a cabo varias reformas significativas con el fin de impulsar la economía. Al principio aumentó el gasto público para impulsar el PIB, pero esta medida provocó una crisis de deuda soberana por los altos niveles de deuda pública.
En 2012, cuando el Partido Popular llego al poder, se introdujeron una serie de medidas de austeridad para controlar el gasto; entre ellas launa reforma laboral y una subida de impuestos. Además de estas medidas, Mariano Rajoy anunció que los ministerios tendrían que llevar a cabo un recorte general de 8.900 millones de euros. Como resultado, hubo numerosas protestas por todo el país.
Un nuevo impulso
Una medida adicional del gobierno para inyectar liquidez en el mercado inmobiliario fue la creación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Son empresas que se dedican a adquirir, gestionar o financiar bienes inmobiliarios, de forma directa o a través de la compra de acciones en otras SOCIMI. A grandes rasgos, son el equivalente español de los Real Estate Investment Trusts (REITs), un concepto lanzado en los 60 en EEUU.
Las SOCIMI son sociedades anónimas que cotizan en la Bolsa o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), un mercado de valores establecido en España en 2006 para empresas de menor capitalización. La cotización de una SOCIMI permite la compra y venta de acciones por parte de los inversores; si ésta deja de cotizar, pierde el acceso a un régimen fiscal especial. Una parte destacada de las acciones de estas SOCIMI pertenece a inversores internacionales.
Sin embargo, las SOCIMI no empezaron a ganar popularidad hasta el año 2013, cuando el gobierno español cambió el régimen fiscal, dejándolas tributar al 0% en su Impuesto sobre Sociedades. En diciembre 2017, cotizaban 46 SOCIMI en el MAB, entre ellas GMP, con un valor estimado de 1.800 millones de euros; Zambal, dueño de numerosas empresas nacionales e internacionales como:Vodafone, Gas Natural, BMW y Enagás; y Fidere, que gestiona los bienes inmobiliarios de Blackstone, uno de los fondos de inversión más grandes del mundo.
En 2017, las cuatro SOCIMI españolas más grandes — Merlin Properties, Hispania Activos Inmobiliarios, Axiare Patrimonio y LAR España Real Estate — tenían bienes inmobiliarios valorados en casi 14 mil millones de euros. Aunque son empresas españolas, cuentan con la participación de inversores internacionales reconocidos, atraídos por el crecimiento sólido y constante que, año tras año, este mercado y sistema de inversión ha podido ofrecer.
Encabezando la marcha
En 2017 la inversión extranjera en el mercado inmobiliario comercial en España alcanzó su nivel más alto desde 2007. El volumen de inversión fue de unos 8,9 millones de euros, con dos tercios de las transacciones realizadas por compradores no-españoles, en su mayoría fondos estadounidenses o europeos. Aunque las SOCIMI suelen tener gastos corrientes más altos que otros fondos, si la sociedad es suficientemente grande, las ventajas fiscales compensan sobradamente el coste adicional.
Actualmente, España está cosechando los beneficios de los arriesgados cambios introducidos por su gobierno. La creación de las SOCIMI fue oportuna y su diseño ha cumplido con los requisitos de inversores tanto nacionales como internacionales. Las modificaciones realizadas por el gobierno en la Ley de SOCIMI han ayudado de múltiples formas a la recuperación del mercado inmobiliario comercial. Hoy en día — gracias, principalmente, a la llegada de capital extranjero — España lidera la recuperación del sector inmobiliario comercial en el sur de Europa.