Der Immobilienmarkt in Europa ist schwierig und überfüllt. Die Selfstorage-Branche verzeichnet jedoch Zuwächse und Ian Church argumentiert, dass ihre ungleiche Entwicklung in Europa Investoren alternative Anlagemöglichkeiten bietet.
Diverse Veränderungen in unserem Leben, wie z. B. Umzug, Hochzeit (oder auch Scheidung) sowie der Eintritt in den Ruhestand, können dazu führen, dass wir mehr Platz für unser Hab und Gut benötigen. Viele von uns haben aufgrund der zunehmenden Urbanisierung und den immer kleineren und teureren Wohnungen in den Städten schlichtweg nicht mehr ausreichend Platz. Hier treten Selfstorage-Lager auf den Plan. Sie schaffen Abhilfe und tragen dazu bei, den steigenden Platzbedarf der Verbraucher zu decken. Mit der kontinuierlich wachsenden Zahl dieser Lager wird diese Immobilienform natürlich auch für Anleger attraktiv.
Die Selfstorage-Landschaft – große Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern
Die erste Selfstorage-Einrichtung in Europa wurde 1980 eröffnet. Inzwischen gibt es hier über 2.700 Selfstorage-Lager mit einer Gesamtfläche von 7,76 Millionen m2. Betrachtet man Selfstorage-Lager als Anlageprodukte, so ist der Markt relativ jung und dynamisch. 2016 stiegen die Transaktionen gegenüber dem Vorjahr um 25 Prozent, was einem Wert von ca. 500 Mio. € entspricht. Der Markt ist aber nichtsdestotrotz sehr fragmentiert. 85 % der gesamten Selfstorage-Lager in Europa verteilen sich auf nur sechs Länder. Alleine in Großbritannien befinden sich 39 % der europäischen Selfstorage-Einrichtungen.
Betrachtet man die Zahl der Selfstorage-Zentren bezogen auf die Einwohner, so zeigen sich massive Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern. An der Spitze der Länder, in denen der Selfstorage-Markt fest etabliert ist, stehen Island mit 18,1 Selfstorage-Lagern pro 1 Million Einwohner, die Niederlande (16,7) und Großbritannien (16,5). Schlusslichter sind Polen und die Tschechische Republik (0,3) sowie Rumänien, wo auf 1 Million Einwohner sogar nur 0,1 Selfstorage-Einrichtungen kommen. Begründet liegen die großen Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern darin, dass das Produkt in manchen Ländern zu wenig bekannt ist, und die Finanzmärkte dort die Branche nicht verstehen.
Wenig Risiko, viel Potenzial
Angesichts eines überfüllten Immobilienmarkts, der zunehmend unter Druck gerät, sehen Anleger die ungleiche Entwicklung des Selfstorage-Sektors in Europa möglicherweise als vielversprechende Chance. Einige Kreise bezeichnen Selfstorage-Einrichtungen aufgrund der Diversifizierung der Einnahmeströme und dem damit einhergehenden niedrigeren Risiko sowie der höheren Ertragssicherheit als solide, krisenfeste Anlageform. Manche Märkte drücken die Renditen, mit Blick auf Ertragssteigerungen, sogar auf das Niveau der eher traditionelleren Anlageformen.
Einer der vielen Aspekte, die Selfstorage-Zentren als Anlageform attraktiv machen, ist die Tatsache, dass die meisten dieser Lager in einfacher Flachbauweise erstellt werden. Die Selfstorage-Einrichtungen befinden sich für gewöhnlich in Vororten, nahe großer Ausfallstraßen, so dass das Genehmigungsverfahren und der eigentliche Bau schnell vonstatten gehen können. Die Grundstücke sind in der Regel günstig. Die Baukosten sind niedrig und sorgen zusammen mit der Bonität, d.h. der Finanzkraft des Mieters der Immobilie, für einen belastbaren Cash Flow.
Die Mischung macht‘s
Wie bei allen anderen Anlagearten ist der Schlüssel zum Erfolg auch in diesem Fall das richtige Gleichgewicht zwischen Grundstücks- und Baukosten einerseits und dem voraussichtlichen Einkommensstrom andererseits. Für Selfstorage-Zentren gilt jedoch, vielleicht noch mehr als für andere Anlageklassen, dass sich die Höhe und die Modularität des Lagers sowie ein wohlüberlegtes Vorgehen bezüglich der “richtigen” Produktspezifikation signifikant auf die Betriebskosten (und damit die Höhe der Miete) und somit letztendlich auch auf die Investitionsrendite auswirken.
Eine beträchtliche Zahl von Selfstorage-Zentren der ersten Generation befindet sich in angepassten Gebäuden, an denen eine Nutzungsänderung vorgenommen wurde. Aufgrund der steigenden Ansprüche der Betreiber findet hier jedoch derzeit ein Wandel statt. Ein wohlüberlegter Ansatz wird immer wichtiger und zieht institutionelle Anleger an, die nach langfristigen, soliden Einnahmeströmen suchen.
Klug geplante Selfstorage-Zentren in guten Lagen steigern das Interesse institutioneller Anleger, die von der Diversifizierung der Einkünfte und der Wachstumsgeschichte angezogen werden. Selfstorage ist aus unserem Leben nicht mehr wegzudenken, und der zunehmend unter Druck geratene Markt für Wohnimmobilien treibt die Branche weiter an. Da immer mehr Leute über zu wenig Platz verfügen, wird die Selfstorage-Branche zu den starken Wachstumsbranchen in Europa zählen, und die Anleger werden diese Branche im Auge behalten.