Pумыния, показавшая рост реального ВВП на 2,8 процента в 2014г. и 3,5 процента в 2015г., стала наиболее успешно развивающейся страной среди всех государств Европейского союза (ЕС); при этом, согласно прогнозу Европейской комиссии, в 2016г. эта положительная тенденция сохранится, и рост составит уже 4,1 процента.
Такой рост привлек внимание к Румынии как к потенциальному рынку инвестиций в недвижимость на ближайшую перспективу. Различные источники даже начали называть нестандартный тип развития экономики Румынии «европейским тигром». Но действительно ли такая положительная динамика свидетельствует о благоприятной почве для иностранных инвестиций?
Румыния – самая большая страна на юго-востоке Европы, на рынке труда которой занято примерно 20 миллионов человек. Румыния знаменита своими потрясающими пейзажами: пахотными землями, занимающими территорию площадью 15 миллионов гектаров, черноморским побережьем и захватывающими дух горными районами. Трудовые ресурсы страны характеризуются высоким уровнем подготовки, размер заработной платы постоянно растет благодаря значительным инвестициям в будущее развитие таких областей румынской экономики, как банковская деятельность, энергетика, биотехнологии, промышленность, электроника, производство товаров широкого потребления и телекоммуникации.
Тем не менее, преодолеть все трудности с момента формирования рынка в конце 80-х гг. и до сегодняшнего дня было далеко не просто. Румыния приложила немало усилий для того, чтобы провести социально-экономические реформы, поскольку коррупция и политическая нестабильность, никуда не исчезнувшие даже после вступления страны в ЕС в январе 2007г., нисколько не способствовали улучшению обстановки. Мировой финансовый кризис нанес серьезный удар по стране и заставил принять целый ряд ограничений в 2010г., что повлекло за собой волну протестов. В 2011г. Румыния была вынуждена принять финансовую помощь Международного валютного фонда (МВФ) в размере 13 миллиардов евро.
Текущий подъем экономики в стране характеризуется положительными сдвигами в различных секторах рынка недвижимости. Например, рынок офисной недвижимости в Бухаресте сейчас находится на самом пике своего восстановления и характеризуется рекордным после кризиса количеством заключаемых сделок и появлением новых качественных объектов. Чистое поглощение составило почти половину от всего объема площадей, что подтверждает нормальное развитие рынка. С учетом тенденций компаний открывать или расширять свой бизнес в Румынии, спрос на офисную недвижимость продолжит расти. При этом регионы сохраняют свою конкурентоспособность в части аутсорсинга бизнес-процессов и формирования единых центров обслуживания, что, в свою очередь, требует создания офисных пространств в небольших городах в том числе.
Что касается объектов розничной торговли, общая площадь торговых пространств приближается к 3,0 миллионам м2, при этом площадь объектов розничной торговли в Бухаресте лишь немного превышает 1,0 миллион м2, что значительно ниже подобного показателя во Франции, являющейся лидером по количеству торговых площадей в Европе. И хотя Бухарест не уступает в этом отношении Варшаве, его рынок является наименее насыщенным по сравнению со всеми остальными крупными городами «новой» Европы. В связи с тем, что на рынке в 2015г. появилось множество новых объектов розничной торговли общей площадью около 200 000 м2 (большая часть из которых находится в Бухаресте), застройщики продолжают искать возможность получения выгоды на фоне снижения прибыли и увеличения объемов инвестиций в последние годы.
Ежеквартальный рост инвестиций, в свою очередь, стимулирует развитие других секторов рынка, в результате чего растет стоимость строительства. Отсутствие необходимых мощностей у местных подрядных организаций в сочетании с растущим количеством ожидаемых проектов застройки приведет к увеличению тендерной стоимости ввиду ограниченности местного предложения и мощностей, а также неспособности быстро адаптироваться к меняющимся условиям рынка.
Кроме этого, существует множество подтверждений того, что 2016 год ознаменует возрождение промышленного сектора – тенденции, отмеченной во время заключения знаковых инвестиционных сделок прошлого года. Такой поворот событий позволил реанимировать целый ряд проектов, реализация которых была приостановлена. При этом с учетом того, что земля уже находится в распоряжении основных застройщиков, новые объекты появятся на рынке достаточно скоро.
Поскольку рынок офисной недвижимости в Румынии находится на пике своего развития, это не может не сказаться на стоимости земельных участков, специализированных услуг и, конечно же, строительных работ. Все больше застройщиков в сфере офисной недвижимости изучают возможности реализации новых проектов застройки, привлекая специалистов в области управления строительством для снижения затрат, рисков и поиска альтернативных возможностей.
Спрос на новые офисные помещения был достаточно высок на протяжении последних нескольких лет, и застройщики, имеющие в своем распоряжении земельные участки, стали все чаще обращаться к приостановленным проектам; так что мы уже можем наблюдать появление новых корпусов, возводящихся в рамках многоэтапных проектов, разрешение на строительство которых было получено ранее. Рост издержек на фоне увеличения количества новых проектов не будет способствовать значительному повышению арендных ставок: застройщики сейчас как никогда ранее готовы к сокращению дохода для поддержания доходности инвестиций. В результате этого качество и рентабельность инвестиционного продукта достигли нового уровня, характерного для более развитых рынков.
Румыния, вне всяких сомнений, остается последним по-настоящему развивающимся рынком на территории ЕС, и если в ближайшие годы ситуация будет оставаться такой же стабильной, а инвестиции будут расти, рынок коммерческой недвижимости ждет большой успех.
< Вернуться на главную страницу
